Thông tư số 12/2011/TT-BTC được Bộ Tài chính ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) tại Thông tư số 84/2008/TT-BTC và Thông tư số 02/2010/TT-BTC. Dưới đây là tóm tắt chi tiết các nội dung thay đổi cốt lõi của văn bản này:

1. Sửa đổi quy định về thu nhập chịu thuế và miễn thuế đối với lãi tiền gửi, lãi trái phiếu

Thông tư thực hiện sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến thu nhập từ lãi tiền gửi và các giấy tờ có giá tại Thông tư số 84/2008/TT-BTC:

• Thu nhập chịu thuế từ lãi trái phiếu, tín phiếu: Thu nhập nhận được từ các khoản lãi trái phiếu, tín phiếu và các giấy tờ có giá khác do các tổ chức trong nước (bao gồm cả tổ chức nước ngoài được phép thành lập và hoạt động tại Việt Nam) phát hành đều thuộc diện chịu thuế TNCN. Quy định này loại trừ thu nhập từ lãi trái phiếu do Chính phủ Việt Nam phát hành và thu nhập từ lãi tiền gửi được miễn thuế.
• Phạm vi lãi tiền gửi được miễn thuế: Lãi tiền gửi được miễn thuế TNCN là khoản thu nhập từ lãi gửi VNĐ, vàng, ngoại tệ tại các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo Luật Các tổ chức tín dụng. Các hình thức gửi bao gồm: gửi không kỳ hạn, có kỳ hạn, gửi tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi, kỳ phiếu, tín phiếu và các hình thức nhận tiền gửi khác theo nguyên tắc hoàn trả đầy đủ gốc và lãi theo thỏa thuận. Các khoản lãi tiền gửi nhận được từ các tổ chức không phải là tổ chức tín dụng thì không được miễn thuế.
• Căn cứ xác định thu nhập miễn thuế: Đối với lãi tiền gửi, căn cứ xác định là sổ tiết kiệm (hoặc thẻ tiết kiệm), chứng chỉ tiền gửi, kỳ phiếu, tín phiếu và các giấy tờ tương đương. Đối với lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, căn cứ xác định là chứng từ chi trả tiền lãi từ doanh nghiệp bảo hiểm.

2. Thay đổi khái niệm pháp lý về chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Thông tư số 12/2011/TT-BTC đã chuẩn hóa thuật ngữ pháp lý nhằm quản lý chặt chẽ hơn hoạt động chuyển nhượng bất động sản chưa bàn giao:

• Thay thế cụm từ "chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ" bằng cụm từ "chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" tại các quy định liên quan của Thông tư số 02/2010/TT-BTC.
• Không áp dụng miễn thuế TNCN: Đối với cá nhân đã có nhà ở, đất ở duy nhất nhưng phát sinh thêm việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng này không được áp dụng quy định miễn thuế TNCN đối với nhà ở duy nhất.
• Bãi bỏ hướng dẫn cũ về cách xác định giá mua đối với trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ tiền theo hợp đồng góp vốn) tại điểm 3.5.3.(b) Điều 5 Thông tư số 02/2010/TT-BTC.

3. Thủ tục kê khai, nộp thuế đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tư bổ sung hướng dẫn chi tiết về quy trình kê khai, nộp thuế TNCN đối với giao dịch này:

• Nơi nộp hồ sơ: Cá nhân, hộ gia đình thực hiện kê khai và nộp thuế tại Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng hoặc tại tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
• Hồ sơ khai thuế bao gồm:
  • Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được công chứng. Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng của lần trước đó.
  • Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký trực tiếp với chủ dự án (cấp I, cấp II) hoặc sàn giao dịch của chủ dự án.
  • Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 11/KK-TNCN. Tại chỉ tiêu số (04), người nộp thuế phản ánh thông tin của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thay cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
• Ủy nhiệm thu thuế: Cục Thuế căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quyết định ủy nhiệm cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà (chủ đầu tư dự án, sàn giao dịch bất động sản) thực hiện thu thuế TNCN của cá nhân chuyển nhượng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người nộp thuế.
• Giới hạn yêu cầu hồ sơ: Cơ quan thuế không được yêu cầu hộ gia đình, cá nhân nộp thêm bất kỳ loại giấy tờ nào khác ngoài các danh mục đã được hướng dẫn tại các Thông tư liên quan của Bộ Tài chính.

4. Phương pháp tính thuế và thuế suất áp dụng

Thông tư quy định rõ hai phương pháp tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

• Trường hợp xác định được giá sàn giao dịch:
  • Thu nhập tính thuế = Tổng giá chuyển nhượng tính theo giá sàn giao dịch - Tổng giá mua ghi trên Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Thuế suất áp dụng: 25% trên thu nhập tính thuế.
  • Nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường, cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo giá tại sàn giao dịch bất động sản của chủ dự án hoặc sàn giao dịch nơi có bất động sản.
• Trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch: Áp dụng thuế suất 2% tính trên tổng giá mua ghi trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

5. Hiệu lực thi hành

• Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 45 ngày kể từ ngày ký ban hành (ngày 26 tháng 01 năm 2011).
• Bãi bỏ toàn bộ các hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân trước đây trái với các nội dung hướng dẫn tại Thông tư này.