Tổng quan về Công văn 06/BXD-QLN

Công văn 06/BXD-QLN được Bộ Xây dựng ban hành nhằm giải đáp các vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005. Đây là văn bản hướng dẫn quan trọng giúp các địa phương, doanh nghiệp và tổ chức, cá nhân thống nhất cách hiểu và áp dụng đúng các quy định về phát triển nhà ở, huy động vốn và quản lý giao dịch bất động sản.

1. Quy định về huy động vốn cho dự án phát triển nhà ở thương mại

Công văn làm rõ các hình thức và điều kiện huy động vốn hợp pháp của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP:

• Điều kiện ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm là nhà ở sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án (hoặc phân kỳ dự án) và đã có bản vẽ thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Giới hạn tỷ lệ phân chia sản phẩm: Số lượng nhà ở phân chia cho các bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư không được vượt quá 20% số lượng nhà ở trong dự án và phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định.
• Huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng: Việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi dự án đã xây dựng xong phần móng (đối với nhà chung cư) hoặc đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng (đối với nhà ở thấp tầng) và đã có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng.

2. Vai trò và hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về các giao dịch bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của thị trường:

• Các giao dịch phải qua sàn: Giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Quy trình công khai thông tin: Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm công khai đầy đủ, chính xác các thông tin về dự án, số lượng căn hộ, giá bán và tiến độ thanh toán để khách hàng tiếp cận một cách bình đẳng, tránh hiện tượng đầu cơ, thổi giá.

3. Xác định diện tích và sở hữu chung - riêng trong nhà chung cư

Một trong những nội dung trọng tâm được giải đáp là việc phân định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư để hạn chế tranh chấp giữa các bên:

• Diện tích sở hữu riêng: Bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) và các phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ.
• Diện tích sở hữu chung: Bao gồm hành lang, lối đi chung, cầu thang, nơi để xe (phần diện tích để xe công cộng), hộp kỹ thuật và các phần kết cấu chịu lực của tòa nhà.
• Phương pháp đo diện tích căn hộ: Hướng dẫn cụ thể về cách tính diện tích căn hộ chung cư (theo kích thước thông thủy hoặc kích thước tim tường) phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ để làm cơ sở tính giá bán và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

4. Nghĩa vụ dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội

Công văn hướng dẫn chi tiết về việc xác định và triển khai quỹ đất dành cho nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà ở thương mại:

• Đối tượng áp dụng: Các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 phải dành 20% diện tích đất ở đã xây dựng xong hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
• Trường hợp ngoại lệ: Đối với các dự án có quy mô nhỏ (dưới 10 ha) hoặc không phù hợp để bố trí nhà ở xã hội tại thực địa, chủ đầu tư có thể đề xuất nộp bằng tiền hoặc chuyển giao quỹ nhà đất tương đương ở vị trí khác theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ý nghĩa pháp lý của văn bản

Công văn 06/BXD-QLN đóng vai trò là cẩm nang tháo gỡ các nút thắt pháp lý quan trọng, giúp các chủ đầu tư thực hiện đúng quy trình huy động vốn, hạn chế rủi ro tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn thi hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP.