Giới thiệu về Công văn 1981/TCT-CS năm 2015

Công văn 1981/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành năm 2015 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng dành cho các Cục Thuế địa phương và doanh nghiệp nhằm làm rõ các chính sách thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Văn bản tập trung tháo gỡ các vướng mắc về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) phát sinh trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án đầu tư và tài sản gắn liền với đất.

Chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với chuyển nhượng bất động sản

Tổng cục Thuế hướng dẫn chi tiết về cách thức xác định thu nhập, kê khai và quyết toán thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

• Nguyên tắc hạch toán riêng biệt: Doanh nghiệp có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải hạch toán riêng khoản thu nhập này để kê khai và nộp thuế TNDN theo mức thuế suất quy định, không gộp chung vào thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường khi xác định số thuế phải nộp.
• Cơ chế bù trừ lỗ: Doanh nghiệp được phép bù trừ số lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác trong cùng kỳ tính thuế. Ngược lại, nếu hoạt động sản xuất kinh doanh chính bị lỗ, doanh nghiệp cũng được phép bù trừ với thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản.
• Xác định doanh thu tính thuế: Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là toàn bộ số tiền thực tế nhận được từ việc chuyển nhượng theo hợp đồng ký kết giữa các bên. Trường hợp doanh nghiệp thực hiện thu tiền theo tiến độ dự án, doanh thu tạm tính được xác định dựa trên số tiền thực tế thu được từ khách hàng để thực hiện kê khai thuế tạm tính theo quý.

Chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với chuyển nhượng bất động sản

Nghĩa vụ thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được phân định rõ ràng giữa quyền sử dụng đất và tài sản trên đất:

• Đối tượng không chịu thuế GTGT: Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không bao gồm cơ sở hạ tầng gắn liền) thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT theo quy định của pháp luật thuế hiện hành.
• Đối tượng chịu thuế GTGT: Hoạt động chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng gắn liền với đất thuộc đối tượng chịu thuế GTGT với thuế suất 10%.
• Phương pháp xác định giá tính thuế GTGT: Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng thực tế trừ (-) đi giá đất được trừ theo quy định pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng. Các khoản được trừ bao gồm tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước, tiền thuê đất hoặc giá trị quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng hợp pháp.

Quy định về hồ sơ, thủ tục kê khai và nghĩa vụ của người nộp thuế

Để đảm bảo tính tuân thủ và minh bạch trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế, doanh nghiệp cần lưu ý các thủ tục sau:

• Kê khai thuế tạm tính: Doanh nghiệp có nghĩa vụ kê khai thuế TNDN tạm tính theo từng lần phát sinh giao dịch chuyển nhượng bất động sản hoặc kê khai theo quý đối với các doanh nghiệp phát sinh hoạt động này thường xuyên.
• Quyết toán thuế năm: Khi kết thúc năm tài chính, doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuế TNDN đối với toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã hoàn thành bàn giao trong năm để xác định chính xác nghĩa vụ thuế cuối cùng với cơ quan nhà nước.
• Yêu cầu về chứng từ pháp lý: Mọi giao dịch chuyển nhượng phải được thiết lập bằng hợp đồng hợp pháp, xuất hóa đơn GTGT đúng quy định và áp dụng phương thức thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên để được khấu trừ thuế và tính vào chi phí hợp lệ.