Giới thiệu về Công văn 205/BXD-QLN năm 2018

Công văn 205/BXD-QLN được Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn các địa phương, chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện thủ tục xác nhận thiết kế phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong các dự án nhà chung cư. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp làm rõ ranh giới, quyền sở hữu, tránh các tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và người mua nhà trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư sau này.

Quy định về việc xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng

Theo nội dung hướng dẫn của Bộ Xây dựng, việc phân định phần sở hữu chung và sở hữu riêng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan. Cụ thể:

• Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư: Bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu căn hộ; và hệ thống thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng biệt gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu.
• Phần sở hữu chung trong nhà chung cư: Bao gồm phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung, cột, tường bao biệt thự, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, chống sét, cứu hỏa...).

Thủ tục và thẩm quyền xác nhận thiết kế chung - riêng

Công văn 205/BXD-QLN làm rõ quy trình thẩm định và xác nhận bản vẽ thiết kế liên quan đến diện tích chung và riêng như sau:

• Trách nhiệm của chủ đầu tư: Trong hồ sơ thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, chủ đầu tư phải thể hiện rõ ràng, chi tiết vị trí, ranh giới, diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng. Các thông tin này phải thống nhất với nội dung quyết định chủ trương đầu tư và phê duyệt dự án ban đầu.
• Vai trò của cơ quan thẩm định: Cơ quan chuyên môn về xây dựng (Cục Quản lý hoạt động xây dựng, Sở Xây dựng địa phương) khi tiến hành thẩm định thiết kế có trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu việc phân định này với các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và quy định của pháp luật về nhà ở. Kết quả thẩm định thiết kế là cơ sở pháp lý để xác định quyền sở hữu khi nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
• Sự thống nhất trong hợp đồng mua bán: Diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng được xác định trong hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt phải được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Ý nghĩa thực tiễn của hướng dẫn tại Công văn 205/BXD-QLN

Việc thực hiện đúng hướng dẫn tại Công văn 205/BXD-QLN mang lại nhiều giá trị thực tiễn đối với công tác quản lý nhà nước và hoạt động của doanh nghiệp:

• Hạn chế tối đa tranh chấp chung cư: Việc xác định rõ ràng ngay từ khâu thiết kế giúp ngăn ngừa các tranh chấp kéo dài giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến diện tích hầm để xe, hành lang, phòng sinh hoạt cộng đồng và các diện tích kinh doanh thương mại.
• Tạo cơ sở cấp sổ hồng nhanh chóng: Hồ sơ thiết kế được xác nhận rõ ràng giúp cơ quan đăng ký đất đai dễ dàng đối chiếu, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà mà không gặp vướng mắc về tranh chấp diện tích.
• Nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư: Buộc các chủ đầu tư phải minh bạch thông tin dự án ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thiết kế, không thể tự ý thay đổi công năng hoặc chiếm dụng phần diện tích chung làm sở hữu riêng.