Giới thiệu về Công văn 2151/BTP-ĐKGDBĐ năm 2018

Công văn 2151/BTP-ĐKGDBĐ do Bộ Tư pháp ban hành năm 2018 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng nhằm giải đáp các kiến nghị, vướng mắc liên quan đến việc nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các tổ chức, cá nhân không phải là tổ chức tín dụng. Văn bản này đóng vai trò định hướng cho các cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thống nhất quy định pháp luật, bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.

- Quy định về quyền nhận thế chấp của tổ chức, cá nhân không phải là tổ chức tín dụng

• Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật đất đai, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, hoặc tại các tổ chức kinh tế khác, cá nhân theo quy định của pháp luật. Điều này mở ra cơ hội tiếp cận nguồn vốn dân sự ngoài hệ thống ngân hàng cho người dân.
• Đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất: Quyền thế chấp của tổ chức kinh tế bị giới hạn nghiêm ngặt hơn. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Họ không được phép thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức kinh tế khác không phải là tổ chức tín dụng.

- Nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất

• Trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng) đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận có quyền thế chấp tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân không phải là tổ chức tín dụng phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về giao dịch dân sự và đăng ký biện pháp bảo đảm.
• Sự tách biệt giữa quyền sử dụng đất và tài sản trên đất: Trong thực tế, có trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Công văn hướng dẫn việc xử lý hồ sơ đăng ký thế chấp trong các trường hợp này phải bảo đảm tính độc lập của quyền sở hữu tài sản, tránh việc xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác.

- Hướng dẫn nghiệp vụ đối với Văn phòng đăng ký đất đai

• Kiểm tra tư cách pháp lý của bên nhận thế chấp: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra kỹ đối tượng nhận thế chấp trong hồ sơ. Nếu bên nhận thế chấp không phải là tổ chức tín dụng, cơ quan đăng ký phải đối chiếu với các quy định của Luật Đất đai để xác định người thế chấp có quyền thực hiện giao dịch với đối tượng đó hay không.
• Từ chối đăng ký đối với các trường hợp không đúng quy định: Cơ quan đăng ký có quyền và nghĩa vụ từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm nếu phát hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất vượt quá phạm vi quyền hạn của người sử dụng đất (ví dụ: tổ chức kinh tế thế chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân).
• Đảm bảo tính thống nhất và không tự ý phát sinh thủ tục: Bộ Tư pháp yêu cầu các cơ quan đăng ký đất đai thực hiện đúng quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm, không được tự ý đặt ra các yêu cầu, giấy tờ ngoài quy định gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.

- Ý nghĩa thực tiễn của văn bản

Công văn 2151/BTP-ĐKGDBĐ đã tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật về giao dịch bảo đảm. Việc phân định rõ ràng đối tượng được nhận thế chấp giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, hạn chế tối đa các tranh chấp dân sự phát sinh từ việc ký kết hợp đồng thế chấp sai đối tượng, đồng thời tạo cơ chế thông thoáng nhưng an toàn cho thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bình thường.