Công văn 26999/TC-TTHT được ban hành năm 2019 bởi Cục Thuế thành phố Hà Nội là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ thuế quan trọng, giải quyết các vướng mắc của doanh nghiệp liên quan đến việc phân bổ giá trị quyền sử dụng đất thuê có thời hạn vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Đây là cơ sở pháp lý giúp các tổ chức, doanh nghiệp hạch toán chính xác, tối ưu hóa chi phí hợp lệ và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý khi quyết toán thuế.
Nguyên tắc phân bổ quyền sử dụng đất thuê có thời hạn
Theo tinh thần hướng dẫn của Cục Thuế thành phố Hà Nội, việc ghi nhận và phân bổ quyền sử dụng đất thuê có thời hạn vào chi phí được trừ phải tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi sau:
- Phân biệt loại hình quyền sử dụng đất: Khác với quyền sử dụng đất vô thời hạn (không được trích khấu hao và không được phân bổ vào chi phí được trừ), quyền sử dụng đất có thời hạn (bao gồm đất thuê từ Nhà nước, thuê lại trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao) được phép phân bổ dần vào chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh.
- Thời gian phân bổ chi phí: Giá trị quyền sử dụng đất thuê có thời hạn được phân bổ dần vào chi phí được trừ theo số năm của thời hạn thuê đất ghi trên hợp đồng thuê đất hoặc thời hạn được phép sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp.
- Mục đích sử dụng đất: Diện tích đất thuê có thời hạn phải được đưa vào sử dụng trực tiếp và có hiệu quả cho hoạt động sản xuất, kinh doanh tạo ra doanh thu chịu thuế TNDN của doanh nghiệp.
Điều kiện để ghi nhận chi phí phân bổ là chi phí được trừ
Để khoản chi phí phân bổ từ quyền sử dụng đất thuê có thời hạn được cơ quan thuế chấp nhận khi tính thuế TNDN, doanh nghiệp cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt về hồ sơ và chứng từ:
- Hồ sơ pháp lý về đất đai: Doanh nghiệp phải có đầy đủ hợp đồng thuê đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai, kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
- Chứng từ thanh toán hợp lệ: Có hóa đơn, chứng từ thanh toán tiền thuê đất hoặc chứng từ nộp tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước theo đúng quy định. Đối với các giao dịch có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên, bắt buộc phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.
- Sử dụng thực tế: Doanh nghiệp phải chứng minh được diện tích đất thuê đang được sử dụng đúng mục đích sản xuất kinh doanh, không để hoang hóa, không cho thuê lại trái phép hoặc sử dụng vào các mục đích phi sản xuất khác.
Phương pháp xác định giá trị phân bổ hàng năm
Phương pháp hạch toán và xác định giá trị phân bổ được thực hiện cụ thể đối với từng phương thức thanh toán tiền thuê đất:
- Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Toàn bộ số tiền thuê đất trả một lần (bao gồm cả chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê hợp pháp) sẽ được phân bổ dần vào chi phí được trừ hàng năm. Mức phân bổ mỗi năm được tính bằng tổng chi phí chia cho tổng số năm thuê đất còn lại.
- Trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm: Doanh nghiệp không thực hiện phân bổ mà hạch toán trực tiếp tiền thuê đất phát sinh của năm nào vào chi phí được trừ của năm đó, căn cứ trên hóa đơn và chứng từ nộp tiền thực tế.
- Xử lý tài sản trên đất: Các công trình xây dựng, kiến trúc gắn liền với đất thuê có thời hạn được trích khấu hao tài sản cố định theo quy định hiện hành của Bộ Tài chính về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
Ý nghĩa pháp lý và khuyến nghị dành cho doanh nghiệp
Công văn 26999/TC-TTHT năm 2019 đóng vai trò là kim chỉ nam giúp doanh nghiệp thống nhất phương pháp hạch toán kế toán và kê khai thuế TNDN đối với chi phí tiền thuê đất. Doanh nghiệp cần chủ động rà soát lại toàn bộ hệ thống hợp đồng thuê đất, thời hạn sử dụng đất thực tế và các chứng từ thanh toán liên quan để đảm bảo tính hợp pháp, tránh bị cơ quan thuế xuất toán chi phí khi thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra thuế tại đơn vị.
| TỔNG CỤC THUẾ | CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
| Số: 26999/CT-TTHT | Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2019 |
Kính gửi: Công ty TNHH Rhythm Kyoshin Hà Nội
(Đ/c: Lô 69A1 và 69A2, Khu Công nghiệp Nội Bài, xã Mai Đình, huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội)
MST: 0105992922
Trả lời công văn số 01-2019/RKH-THN đề ngày 25/03/2019 của Công ty TNHH Rhythm Kyoshin Hà Nội (sau đây gọi tắt là Công ty) hỏi về chính sách thuế, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:
- Căn cứ Điều 4 Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp, quy định:
“Điều 4. Sửa đổi, bổ sung Điều 6 Thông tư số 78/2014/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 119/2014/TT-BTC và Điều 1 Thông tư số 151/2014/TT-BTC) như sau:
“Điều 6. Các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế
…2. Các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế bao gồm:
…2.2. Chi khấu hao tài sản cố định thuộc một trong các trường hợp sau:
…e) Một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:
…- Quyền sử dụng đất lâu dài không được trích khấu hao và phân bổ vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế; Quyền sử dụng đất có thời hạn nếu có đầy đủ hóa đơn chứng từ và thực hiện đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật, có tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh thì được phân bổ dần vào chi phí được trừ theo thời hạn được phép sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả trường hợp dừng hoạt động để sửa chữa đầu tư xây dựng mới).
…”
- Căn cứ Điểm đ, Khoản 2, Điều 4 Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, quy định tài sản cố định vô hình là quyền sử dụng đất như sau:
“đ) TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất:
- TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất bao gồm:
… Quyền sử dụng đất thuê trước ngày có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2003 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nguyên giá TSCĐ là quyền sử dụng đất được xác định là toàn bộ khoản tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp cộng ( ) các chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng; lệ phí trước bạ (không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất); hoặc là giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn.
…”
- Căn cứ Điều 128 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội, quy định về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất:
“Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
…”
Căn cứ quy định trên, trường hợp năm 2016 Công ty TNHH Rhythm Kyoshin Hà Nội nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm với thời hạn thuê đất còn lại là 28 năm đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, một phần lô đất đã xây dựng nhà để xe phục vụ cho người lao động làm việc tại công ty, một phần để trống, đến tháng 3/2019 công ty tiến hành xây dựng nhà máy mới trên lô đất này, nếu quyền sử dụng đất này có đầy đủ hóa đơn chứng từ và thực hiện đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật, có tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh thì công ty được phân bổ dần vào chi phí được trừ theo thời hạn được phép sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả trường hợp dừng hoạt động để sửa chữa, đầu tư xây dựng mới).
Việc công ty đề xuất phân bổ tổng giá trị thuê đất ban đầu vào chi phí được trừ theo thời gian kể từ khi bắt đầu xây dựng nhà máy đến hết thời gian thuê đất (không phải là thời hạn sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là không đúng quy định tại Điểm 2.2.e Điều 4 Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính.
Trường hợp Công ty còn vướng mắc, đề nghị Công ty liên hệ với Phòng Thanh tra - Kiểm tra số 2 để được hướng dẫn cụ thể.
Cục thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty TNHH Rhythm Kyoshin Hà Nội biết và thực hiện./.
|
| CỤC TRƯỞNG |
- 1 Luật Đất đai 2003
- 2 Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
- 3 Thông tư 119/2014/TT-BTC sửa đổi Thông tư 156/2013/TT-BTC, 111/2013/TT-BTC, 219/2013/TT-BTC, 08/2013/TT-BTC, 85/2011/TT-BTC, 39/2014/TT-BTC và 78/2014/TT-BTC để cải cách, đơn giản thủ tục hành chính về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
- 4 Thông tư 151/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 91/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định quy định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
- 1 Thông tư 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
- 2 Luật đất đai 2013
- 3 Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thông tư 119/2014/TT-BTC, Thông tư 151/2014/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
- 1 Công văn 53933/CT-TTHT năm 2019 về kê khai thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành
- 2 Công văn 79995/CT-TTHT năm 2019 chính sách thuế về hóa đơn trong trường hợp góp vốn bằng tài sản khi chưa chuyển quyền sử dụng đất do Cục thuế thành phố Hà Nội ban hành
- 3 Công văn 43785/CT-TTHT năm 2020 về chính sách thuế giá trị gia tăng của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo cơ sở hạ tầng do Cục thuế thành phố Hà Nội ban hành
- 1 Luật Đất đai 2003
- 2 Thông tư 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
- 3 Luật đất đai 2013
- 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
- 5 Thông tư 119/2014/TT-BTC sửa đổi Thông tư 156/2013/TT-BTC, 111/2013/TT-BTC, 219/2013/TT-BTC, 08/2013/TT-BTC, 85/2011/TT-BTC, 39/2014/TT-BTC và 78/2014/TT-BTC để cải cách, đơn giản thủ tục hành chính về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
- 6 Thông tư 151/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 91/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định quy định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
- 7 Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thông tư 119/2014/TT-BTC, Thông tư 151/2014/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
- 8 Công văn 53933/CT-TTHT năm 2019 về kê khai thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành
- 9 Công văn 79995/CT-TTHT năm 2019 chính sách thuế về hóa đơn trong trường hợp góp vốn bằng tài sản khi chưa chuyển quyền sử dụng đất do Cục thuế thành phố Hà Nội ban hành
- 10 Công văn 43785/CT-TTHT năm 2020 về chính sách thuế giá trị gia tăng của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo cơ sở hạ tầng do Cục thuế thành phố Hà Nội ban hành