Tổng quan về Công văn 27/BXD-QLN
Công văn 27/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giải quyết các vướng mắc liên quan đến việc nhận chuyển nhượng dự án cấp 2 (dự án thành phần) trong các dự án phát triển nhà ở. Văn bản này làm rõ các điều kiện, trình tự thủ tục và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ với hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai và kinh doanh bất động sản.
Các nội dung cốt lõi của Công văn 27/BXD-QLN:
- Khái niệm và phạm vi áp dụng đối với dự án cấp 2
- Dự án cấp 2 được xác định là dự án thành phần (như phân khu nhà ở, công trình thương mại dịch vụ, hạ tầng xã hội) nằm trong tổng thể một dự án phát triển nhà ở quy mô lớn hơn (dự án cấp 1) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Việc nhận chuyển nhượng dự án cấp 2 thực chất là hoạt động chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp quản quyền sử dụng đất và tiếp tục thực hiện việc đầu tư xây dựng các công trình theo đúng quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
- Điều kiện chuyển nhượng dự án cấp 2 trong dự án phát triển nhà ở
- Điều kiện đối với dự án chuyển nhượng: Dự án cấp 1 phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư cấp 1 phải hoàn thành xong công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với phần diện tích dự án cấp 2 muốn chuyển nhượng, đồng thời phải hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ đã được phê duyệt.
- Điều kiện đối với bên chuyển nhượng (Chủ đầu tư cấp 1): Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần diện tích dự án chuyển nhượng. Dự án không bị tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng (Chủ đầu tư cấp 2): Phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính, có vốn điều lệ phù hợp và cam kết tiếp tục triển khai dự án đúng mục đích, đúng tiến độ và đúng quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
- Thủ tục và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng
- Việc chuyển nhượng dự án cấp 2 phải được lập thành hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai.
- Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án (đối với các dự án do UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư) hoặc Thủ tướng Chính phủ (đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ).
- Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền, hai bên phải tiến hành ký kết hợp đồng, bàn giao dự án và thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên sau khi chuyển nhượng
- Bên nhận chuyển nhượng dự án cấp 2 được kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cấp 1 đối với phần dự án nhận chuyển nhượng, đồng thời có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan chức năng để hoàn tất thủ tục về đất đai và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).
- Chủ đầu tư cấp 1 vẫn phải chịu trách nhiệm chung đối với toàn bộ dự án cấp 1, bao gồm việc đầu tư xây dựng và kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung của toàn bộ dự án với phần dự án cấp 2 đã chuyển nhượng.
Lưu ý: Nội dung tóm tắt trên được tổng hợp dựa trên các quy định pháp luật hiện hành về nhà ở và kinh doanh bất động sản liên quan đến nội dung hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn 27/BXD-QLN. Người đọc cần đối chiếu trực tiếp với văn bản gốc và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan để áp dụng chính xác vào từng trường hợp cụ thể.
| BỘ XÂY DỰNG | CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
| Số: 27/BXD-QLN | Hà Nội, ngày 29 tháng 03 năm 2011 |
Kính gửi: Công ty TNHH xây dựng thương mại Thái Sơn
Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 07/TS-2011 ngày 25/02/2011 của Công ty TNHH xây dựng thương mại Thái Sơn về việc xin hướng dẫn thủ tục nhận chuyển nhượng dự án thành phần (dự án cấp 2) trong dự án Khu dân cư Bắc kênh Lương Bèo và thủ tục xin chấp thuận đầu tư. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
1/ Về việc chuyển nhượng dự án thành phần trong dự án đầu tư từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II
Tại Khoản 4 Điều 8, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư cấp I của dự án phát triển khu nhà ở được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II để xây dựng nhà ở sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ của dự án và phải tuân thủ nội dung dự án đã được phê duyệt, nội dung chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Đồng thời, tại Khoản 8 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định: “.. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó”.
Căn cứ các quy định pháp luật nêu trên, khi Công ty TNHH Xây dựng thương mại Thái Sơn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng để xây dựng dự án nhà ở thuộc Khu chung cư Tân Tạo 1 là dự án thành phần trong dự án Khu dân cư Bắc kênh Lương Bèo từ chủ đầu tư cấp I là Công ty đầu tư xây dựng Bình Chánh phù hợp quy định pháp luật, thì không phải thực hiện thủ tục xin phê duyệt chuyển nhượng dự án; Công ty phải sử dụng đất đúng mục đích và được thực hiện đầu tư khai thác dự án trên đất theo đúng nội dung dự án đã được phê duyệt.
2/ Về việc đề nghị chấp thuận và phê duyệt dự án đầu tư
Tại Khoản 5 Điều 8, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư cấp II không phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư nhưng phải thực hiện xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cho phép đối với chủ đầu tư cấp I”. Đồng thời, tại Khoản 5 Điều 1 Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 của Chính phủ về thực hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp quy định: “..Đối với các dự án đầu tư thứ phát trong khu đô thị mới, khu nhà ở, không thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư và thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư”.
Căn cứ các quy định pháp luật nêu trên và quy định tại Khoản 8 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, khi Công ty TNHH xây dựng thương mại Thái Sơn thực hiện theo đúng nội dung dự án nhà ở thứ phát trong dự án Khu dân cư Bắc kênh Lương Bèo do công ty nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư cấp I là Công ty đầu tư xây dựng Bình Chánh phù hợp quy định pháp luật, thì không bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận đầu tư. Công ty phải thực hiện dự án theo đúng nội dung đã được phê duyệt tại Quyết định số 115/QĐ-SXD-PTN ngày 14/10/2008 của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hạ tầng đã ký với Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh và các quy định pháp luật hiện hành liên quan. Trong trường hợp Công ty thay đổi nội dung của dự án đầu tư đã nhận chuyển nhượng thì phải thực hiện đúng quy định tại Khoản 3, Điều 6, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Việc thực hiện và khai thác dự án của Công ty phải tuân thủ đúng các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng thông báo để Công ty TNHH xây dựng thương mại Thái Sơn nghiên cứu thực hiện./.
|
Nơi nhận: | TL. BỘ TRƯỞNG |
- 1 Luật Đầu tư 2005
- 2 Luật Nhà ở 2005
- 3 Luật kinh doanh bất động sản 2006
- 4 Luật Đất đai 2003
- 5 Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP về thực hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp do Chính phủ ban hành
- 6 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
- 7 Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP về Luật nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành
- 1 Luật Đầu tư 2005
- 2 Luật Nhà ở 2005
- 3 Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần
- 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006
- 5 Luật Đất đai 2003
- 6 Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP về thực hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp do Chính phủ ban hành
- 7 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
- 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP về Luật nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành
- 9 Công văn 70/BXD-HĐXD hướng dẫn trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án do Bộ Xây dựng ban hành