Tổng quan về Công văn 2755/TCT-TNCN
Công văn 2755/TCT-TNCN do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn chi tiết về việc kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cũng như thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân. Đây là văn bản hướng dẫn quan trọng giúp tháo gỡ các vướng mắc cho cả cá nhân cho thuê nhà và các tổ chức, doanh nghiệp thuê nhà trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế đúng quy định pháp luật.
Xác định ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với hoạt động cho thuê nhà
Theo hướng dẫn tại Công văn 2755/TCT-TNCN và các quy định pháp luật liên quan, việc xác định nghĩa vụ thuế của cá nhân cho thuê nhà được căn cứ vào mức doanh thu phát sinh trong năm dương lịch:
- Cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thuộc đối tượng không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN.
- Cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm dương lịch bắt buộc phải kê khai và nộp đầy đủ thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định.
- Trường hợp bên thuê là tổ chức, doanh nghiệp và trong hợp đồng có thỏa thuận bên thuê nộp thuế thay cho bên cho thuê thì bên thuê có trách nhiệm khấu trừ, kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà.
Phương pháp tính thuế và mức thuế suất áp dụng
Đối với cá nhân phát sinh doanh thu cho thuê nhà thuộc diện chịu thuế, số thuế phải nộp được xác định dựa trên doanh thu tính thuế và thuế suất quy định cho hoạt động cho thuê tài sản:
- Thuế suất thuế giá trị gia tăng (GTGT): Áp dụng mức thuế suất 5% trên doanh thu tính thuế GTGT.
- Thuế suất thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Áp dụng mức thuế suất 5% trên doanh thu tính thuế TNCN.
- Công thức tính thuế: Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%. Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%.
- Doanh thu tính thuế là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp giá thuê đã bao gồm thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê nhà và các khoản thu khác bao gồm tiền phạt, bồi thường thiệt hại (nếu có).
Quy định về kê khai và nộp thuế
Công văn hướng dẫn cụ thể về thủ tục và trách nhiệm kê khai thuế nhằm đảm bảo tính minh bạch và thuận lợi cho người nộp thuế:
- Kê khai trực tiếp bởi cá nhân cho thuê: Cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quản lý nơi có nhà cho thuê. Cá nhân có thể lựa chọn khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm.
- Kê khai thay bởi bên thuê nhà: Trường hợp trong hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận bên thuê (doanh nghiệp, tổ chức) nộp thuế thay thì bên thuê thực hiện khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà đến Chi cục Thuế nơi có nhà cho thuê.
- Hồ sơ khai thuế: Bao gồm tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (theo mẫu quy định hiện hành), bản sao hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu có) và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà đất.
Lưu ý quan trọng đối với doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân
Để chi phí thuê nhà được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), doanh nghiệp cần lưu ý:
- Phải có đầy đủ hợp đồng thuê nhà và chứng từ thanh toán tiền thuê nhà theo quy định.
- Trong trường hợp hợp đồng thỏa thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân, doanh nghiệp phải có chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà để làm căn cứ tính vào chi phí được trừ.
- Doanh nghiệp không cần phải yêu cầu cá nhân cho thuê nhà xuất hóa đơn giấy hoặc hóa đơn điện tử của cơ quan thuế, mà căn cứ trực tiếp vào hợp đồng, chứng từ thanh toán và chứng từ nộp thuế thay (nếu có) để hạch toán chi phí.
| BỘ TÀI CHÍNH | CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
| Số: 2755/TCT-TNCN | Hà Nội, ngày 10 tháng 8 năm 2011 |
Kính gửi: Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Thời gian vừa qua, Tổng cục Thuế nhận được nhiều vướng mắc của các Cục Thuế đề nghị hướng dẫn việc kê khai thuế TNCN với cá nhân có thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà mà bên thuê nhà trả tiền trước cho nhiều năm. Vấn đề này, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
Tại điểm d, khoản 2, Điều 8 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:
“Doanh thu đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiêu năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc xác định theo doanh thu trả tiền một lần;”
Tại công văn số 1475/BTC-TCT ngày 28/1/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn: “Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc theo doanh thu trả tiền một lần cho nhiều năm để tính thu nhập chịu thuế và số thuế thu nhập cá nhân phải nộp cho năm nhận được tiền, các năm sau không phải quyết toán lại”.
Tại tiết a.1.2, Điểm 5, Điều 14 Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/02/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Nghị định số 106/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010 của Chính phủ hướng dẫn: “Cá nhân, nhóm cá nhân có nhà, mặt bằng cho thuê đã có mã số thuế thực hiện khai và tạm nộp thuế thu nhập cá nhân theo quý theo mẫu số 08/KK-TNCN và mẫu số 08A/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư này. Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân có nhà, mặt bằng cho thuê theo hình thức người đi thuê trả trước tiền thuê cho một thời hạn thuê thì cá nhân, nhóm cá nhân có nhà, mặt bằng cho thuê phải khai thuế thu nhập cá nhân đối với số tiền thuê nhà, thuê mặt bằng nhận trước cho một thời hạn thuê.”
Căn cứ các hướng dẫn trên, hộ gia đình, cá nhân cho thuê tài sản mà bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì:
1. Trường hợp cá nhân chỉ có thu nhập kinh doanh từ cho thuê nhà
1.1. Trường hợp cá nhân lựa chọn hình thức kê khai “Quyết toán hết vào đầu năm” thì cá nhân kê khai vào tờ khai 08/KK-TNCN 1 lần và cuối năm không phải quyết toán lại như sau:
Doanh thu phát sinh là tổng doanh thu bên thuê tài sản trả trước cho nhiều năm.
Giảm trừ gia cảnh gồm: Giảm trừ cho bản thân cá nhân kinh doanh và giảm trừ cho người phụ thuộc của năm kê khai nộp thuế.
Ví dụ: Ông X cho công ty Y thuê nhà, công ty Y trả tiền trước cho 3 năm (từ 4/2010 đến 4/2013) với số tiền là 720 triệu đồng. Ông X có 1 người con dưới 18 tuổi.
Ông X lựa chọn hình thức kê khai “Quyết toán hết vào đầu năm” thì kê khai vào tờ khai 08/KK-TNCN: doanh thu phát sinh là 720 triệu đồng.
Giả sử tỷ lệ thu nhập chịu thuế ấn định là 35%, thì thu nhập chịu thuế của của ông X là 252 triệu đồng (=720 triệu x 35%).
Ông X được giảm trừ gia cảnh trong năm là 4 triệu/tháng x 12 tháng + 1,6 triêu/tháng x 12 tháng = 67,2 triệu đồng.
Thu nhập tính thuế = 252 - 67,2 = 184,8 triệu đồng
Số thuế TNCN phải nộp = (0,75 + 15% x 5,4) x 12 = 18,72 triệu đồng
1.2 Trường hợp cá nhân lựa chọn hình thức kê khai “Quyết toán riêng cho từng năm” thì:
a. Cá nhân kê khai vào tờ khai 08/KK-TNCN:
Doanh thu phát sinh là số tiền thuê nhà, thuê mặt bằng bên thuê trả trước.
Giảm trừ gia cảnh gồm: Giảm trừ cho bản thân cá nhân kinh doanh và giảm trừ cho người phụ thuộc hiện tại.
Cơ quan thuế nhận tờ khai căn cứ vào số tiền thuê nhà, thuê mặt bằng bên thuê trả trước và thời gian thuê nhà trả trước để phân bổ thu nhập để quyết toán riêng từng năm:
| Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế năm | = | Tổng số tiền nhà trả trước | X | Số tháng thuê nhà đã trả trước trong năm |
| Số tháng trả trước |
Ví dụ: Ông X cho công ty Y thuê nhà, công ty Y trả tiền trước cho 3 năm (từ 4/2010 đến 3/2013) với số tiền là 720 triệu đồng. Ông X có 1 người con dưới 18 tuổi.
Ông X lựa chọn hình thức kê khai “Quyết toán riêng cho từng năm” thì ông X kê khai theo mẫu số 08/KK-TNCN:
- Doanh thu phát sinh là 720 triệu đồng
- Giảm trừ gia cảnh hiện tại là (4 triệu/tháng + 1,6 triêu/tháng) x 12 tháng = 67,2 triệu đồng.
- Doanh thu trung bình 1 năm = 720 triệu đồng : 3 năm = 240 triệu đồng. Giả sử tỷ lệ thu nhập chịu thuế là 35%. Theo đó thu nhập chịu thuế bình quân năm là 240 x 35% = 84 triệu đồng
- Thu nhập tính thuế bình quân năm = 84 – 67,2 = 16,8 triệu đồng
- Số thuế tạm nộp = (16,8 x 5%) x 3 năm = 2,52 triệu đồng
Cơ quan thuế phân bổ thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà để quyết toán cho từng năm như sau:
Doanh thu trung bình 1 tháng = 720 triệu đồng : 36 tháng = 20 triệu đồng/tháng.
Doanh thu năm 2010 = 20 triệu đồng x 9 tháng = 180 triệu đồng
Doanh thu năm 2011 = 20 triệu đồng x 12 tháng = 240 triệu đồng
Doanh thu năm 2012 = 20 triệu đồng x 12 tháng = 240 triệu đồng
Doanh thu năm 2013 = 20 triệu đồng x 3 tháng = 60 triệu đồng
b.Cuối năm cá nhân thực hiện quyết toán thuế TNCN theo mẫu số 09/KK-TNCN, phụ lục theo mẫu số 09B/PL-TNCN, phụ lục theo mẫu số 09C/PL-TNCN theo thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà được phân bổ cho từng năm.
2. Trường hợp cá nhân vừa có hoạt động cho thuê nhà, vừa có hoạt động kinh doanh khác thì cá nhân kê khai riêng thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà theo mẫu số 08/KK-TNCN dành riêng cho thuê nhà; thu nhập từ hoạt động kinh doanh khác theo mẫu số 08/KK-TNCN áp dụng đối với cá nhân kinh doanh. Cá nhân chỉ được kê khai giảm trừ gia cảnh tại một tờ khai nêu trên, nếu đã khai giảm trừ gia cảnh vào tờ khai thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà thì không khai giảm trừ gia cảnh vào tờ khai thu nhập từ hoạt động kinh doanh khác và ngược lại.
Tổng cục Thuế thông báo để Cục Thuế được biết./.
|
Nơi nhận: | KT. TỔNG CỤC TRƯỞNG |
- 1 Nghị định 100/2008/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân
- 2 Công văn 1475/BTC-TCT về chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp hộ cho thuê nhà, mặt bằng trong thời gian nhiều năm nhưng trả tiền luôn một lần do Bộ Tài chính ban hành
- 3 Thông tư 28/2011/TT-BTC hướng dẫn Luật quản lý thuế, Nghị định 85/2007/NĐ-CP và 106/2010/NĐ-CP do Bộ Tài chính ban hành
- 1 Nghị định 100/2008/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân
- 2 Công văn 1475/BTC-TCT về chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp hộ cho thuê nhà, mặt bằng trong thời gian nhiều năm nhưng trả tiền luôn một lần do Bộ Tài chính ban hành
- 3 Thông tư 28/2011/TT-BTC hướng dẫn Luật quản lý thuế, Nghị định 85/2007/NĐ-CP và 106/2010/NĐ-CP do Bộ Tài chính ban hành
- 4 Công văn 3914/TCT-TNCN giải đáp vướng mắc trong việc kê khai thuế thu nhập cá nhân do Tổng cục Thuế ban hành