Công văn 3087/TCT-TNCN do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn quan trọng về chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Văn bản này giải quyết các vướng mắc thực tế của người nộp thuế và cơ quan thuế địa phương trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN

Theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, việc xác định giá chuyển nhượng bất động sản để làm căn cứ tính thuế TNCN được thực hiện theo các nguyên tắc chặt chẽ nhằm tránh thất thu ngân sách nhà nước:

• Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần trị giá nhà, công trình xây dựng trên đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Quy định về miễn thuế TNCN đối với bất động sản duy nhất

Một trong những nội dung trọng tâm được hướng dẫn là điều kiện để cá nhân được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất:

• Cá nhân chuyển nhượng phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
• Cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng (bao gồm cả trường hợp có nhà ở trên đất). Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất căn cứ vào tờ khai của người nộp thuế và người nộp thuế phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin khai báo.
• Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Tổng cục Thuế hướng dẫn cụ thể:

• Cá nhân nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện kê khai và nộp thuế TNCN theo thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng.
• Giá chuyển nhượng để tính thuế là giá ghi trên văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp giá chuyển nhượng trên văn bản thấp hơn giá thực tế thanh toán của cá nhân cho chủ đầu tư tính đến thời điểm chuyển nhượng hợp đồng thì giá tính thuế được xác định theo giá thực tế đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Trách nhiệm kê khai và nộp thuế của các bên liên quan

Văn bản nhấn mạnh nghĩa vụ và thời hạn kê khai thuế nhằm đảm bảo tính tuân thủ pháp luật của người nộp thuế:

• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp cá nhân ký hợp đồng ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản thì nghĩa vụ thuế TNCN vẫn phát sinh đối với người ủy quyền khi người được ủy quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba.