Tóm tắt Công văn 3901/BXD-QLN năm 2022 về quản lý vận hành và phí dịch vụ nhà chung cư

Công văn 3901/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn, giải quyết các vướng mắc thực tế liên quan đến tư cách pháp lý của đơn vị quản lý vận hành và phương thức xác định, áp dụng phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Đây là văn bản hướng dẫn quan trọng giúp các Ban quản trị, chủ đầu tư và cư dân thực hiện đúng quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Điều kiện năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định của pháp luật về nhà ở. Cụ thể, đơn vị phải được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư.
• Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các bộ phận: kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường.
• Thành viên ban giám đốc và các cán bộ kỹ thuật của đơn vị quản lý vận hành phải có trình độ chuyên môn tương ứng và phải có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng.
• Đơn vị quản lý vận hành phải có tên trong danh sách các đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng.

- Quy định về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành

• Đối với nhà chung cư có thang máy, việc quản lý vận hành phải do đơn vị có chức năng, năng lực thực hiện. Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực thực hiện.
• Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, đề xuất đơn vị quản lý vận hành có đủ năng lực để Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định thông qua.
• Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải được ký kết giữa Ban quản trị (hoặc người đại diện được Hội nghị nhà chung cư ủy quyền) với đơn vị quản lý vận hành được lựa chọn.

- Xác định và áp dụng phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

• Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí thực tế, có lợi nhuận hợp lý định mức để đơn vị vận hành thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư ổn định.
• Giá dịch vụ này không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ riêng cho từng chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
• Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, giá dịch vụ quản lý vận hành phải được Hội nghị nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu quyết quyết định. Đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ được thực hiện theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
• Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ đã ký kết giữa chủ đầu tư và người mua.

- Trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành của chủ sở hữu

• Tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có nghĩa vụ đóng đầy đủ, đúng hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ hoặc theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
• Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có quyền yêu cầu thanh toán, đồng thời có thể áp dụng các biện pháp xử lý theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, bao gồm cả việc tạm ngừng cung cấp các dịch vụ tiện ích phi thiết yếu nếu quy chế có quy định.