Giới thiệu về Công văn 4293/TCT-CS

Công văn 4293/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn cơ quan thuế các cấp và các doanh nghiệp thực hiện việc xác định giá vốn của đất chuyển quyền sử dụng đất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp tháo gỡ các vướng mắc thực tế phát sinh trong quá trình xác định chi phí hợp lý khi tính thuế.

Nguyên tắc xác định giá vốn của đất chuyển quyền

Theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, việc xác định giá vốn của đất chuyển nhượng phải căn cứ vào nguồn gốc hình thành của quyền sử dụng đất và các chứng từ, hóa đơn thực tế hợp pháp. Cụ thể:

• Đất nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân khác: Giá vốn được xác định là giá trị nhận chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm nhận chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không thể hiện rõ giá trị hoặc không có hợp đồng hợp pháp, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào hồ sơ thực tế và các quy định pháp luật liên quan tại thời điểm nhận chuyển nhượng để xác định.
• Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất: Giá vốn được xác định là số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất thực tế đã nộp vào ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế hoặc cơ quan tài chính có thẩm quyền.
• Đất có nguồn gốc do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Giá vốn được xác định là giá trị quyền sử dụng đất được định giá bởi hội đồng định giá hoặc tổ chức có chức năng thẩm định giá độc lập theo quy định của pháp luật tại thời điểm góp vốn vào doanh nghiệp.

Các khoản chi phí được tính vào giá vốn đất chuyển nhượng

Doanh nghiệp được phép tính các khoản chi phí thực tế phát sinh liên quan trực tiếp đến đất chuyển nhượng vào giá vốn để giảm trừ khi tính thuế TNDN, bao gồm:

• Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Chi phí san lấp mặt bằng, cải tạo đất và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên đất đối với các dự án chuyển nhượng đất đã được đầu tư hạ tầng.
• Các khoản lệ phí trước bạ, thuế và phí khác liên quan trực tiếp đến việc nhận chuyển nhượng hoặc giao đất theo quy định của pháp luật.
• Các chi phí hợp pháp khác phát sinh trực tiếp liên quan đến quyền sử dụng đất chuyển nhượng, đảm bảo có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật về thuế.

Yêu cầu tổ chức thực hiện đối với cơ quan thuế địa phương

Tổng cục Thuế yêu cầu các Cục Thuế địa phương căn cứ vào hồ sơ thực tế của từng doanh nghiệp, nguồn gốc đất và các chứng từ chứng minh chi phí thực tế phát sinh để hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện đúng quy định. Quá trình thanh tra, kiểm tra phải đảm bảo tính khách quan, trung thực, đúng quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện hành, tránh thất thu ngân sách nhà nước đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người nộp thuế.