Giới thiệu về Công văn 5589/BTC-TCT

Công văn 5589/BTC-TCT do Bộ Tài chính ban hành là văn bản hướng dẫn quan trọng giải quyết các vướng mắc liên quan đến việc xác định thời hạn cho thuê đất và tính tiền thuê đất đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất làm nhiều lần (nhiều đợt) theo tiến độ giải phóng mặt bằng và thực hiện dự án.

Nguyên tắc xác định thời hạn cho thuê đất đối với dự án giao đất nhiều lần

Đối với các dự án đầu tư lớn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo từng đợt, việc xác định thời hạn thuê đất phải tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi sau:

• Thời hạn thuê đất của từng đợt giao đất, cho thuê đất được xác định căn cứ vào thời hạn của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Tổng thời hạn thuê đất của toàn bộ dự án (tính gộp tất cả các đợt giao đất, cho thuê đất) không được vượt quá thời hạn tối đa theo quy định của pháp luật về đất đai (thông thường không quá 50 năm, hoặc không quá 70 năm đối với các dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm).
• Thời điểm bắt đầu tính thời hạn thuê đất và tính tiền thuê đất của từng đợt được xác định kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất của đợt đó.

Xác định tiền thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính

Việc tính toán và thu nộp tiền thuê đất đối với các dự án giao đất nhiều lần được thực hiện độc lập theo từng đợt nhằm đảm bảo tính chính xác và tránh thất thu ngân sách:

• Đơn giá thuê đất cho từng đợt giao đất, cho thuê đất được xác định tại thời điểm quyết định cho thuê đất của đợt đó có hiệu lực. Giá đất để tính tiền thuê đất được áp dụng theo các phương pháp định giá đất cụ thể hoặc theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm tương ứng.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích đất đã được bàn giao theo từng đợt dựa trên thông báo nộp tiền của cơ quan thuế, không thực hiện gộp chung nghĩa vụ tài chính của các đợt khác nhau trừ trường hợp có quy định đặc biệt của pháp luật.
• Trong trường hợp có sự điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất của các đợt đất đã giao trước đó, cơ quan chức năng phải tiến hành xác định lại giá đất để truy thu hoặc hoàn trả tiền thuê đất chênh lệch theo đúng quy định.

Trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư

Để đảm bảo việc thực thi các quy định về đất đai được đồng bộ và đúng pháp luật, Công văn 5589/BTC-TCT quy định rõ trách nhiệm của các bên liên quan:

• Sở Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc ban hành quyết định cho thuê đất, xác định thời hạn thuê đất cho từng đợt phù hợp với tiến độ thực tế của dự án và quy hoạch sử dụng đất.
• Cơ quan Thuế: Có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ địa chính, xác định đơn giá thuê đất, tính toán và ban hành thông báo nộp tiền thuê đất cho chủ đầu tư kịp thời, chính xác theo từng quyết định cho thuê đất của từng đợt.
• Chủ đầu tư dự án: Phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; hoàn thiện hồ sơ xin thuê đất theo từng đợt và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước đúng thời hạn quy định.