Giới thiệu về Công văn 5605/BXD-QLN năm 2020

Công văn 5605/BXD-QLN được Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn và làm rõ các quy định pháp luật về việc xác định diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư. Đây là một trong những văn bản hướng dẫn quan trọng giúp giải quyết các tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan đến quyền sở hữu, quản lý và vận hành các hạng mục công trình trong dự án nhà chung cư.

Các căn cứ pháp lý cốt lõi để xác định sở hữu chung và riêng

Bộ Xây dựng nhấn mạnh việc xác định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cụ thể:

• Quy định tại Điều 100 Luật Nhà ở 2014: Phân định rõ ràng phần sở hữu riêng (diện tích bên trong căn hộ, diện tích khác được công nhận riêng cho chủ sở hữu) và phần sở hữu chung (không gian chung, hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung).
• Quy định tại Điều 101 Luật Nhà ở 2014: Quy định cụ thể về chỗ để xe của nhà chung cư, phân chia rõ ràng giữa chỗ để xe hai bánh và chỗ để xe ô tô.
• Hợp đồng mua bán căn hộ: Là văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng về diện tích sở hữu riêng của hai bên, phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm ký kết.

Nguyên tắc xác định phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

Theo hướng dẫn, phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu căn hộ (ví dụ: diện tích thương mại, văn phòng được phân định rõ trong hợp đồng).
• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Nguyên tắc xác định phần sở hữu chung trong nhà chung cư

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng chung cho cả nhà chung cư, bao gồm:

• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật.
• Hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp ga, cấp điện, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước mưa, phòng cháy chữa cháy và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối trực tiếp với nhà chung cư đó, trừ các công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước.

Quy định chi tiết về phân định sở hữu đối với khu vực để xe

Khu vực để xe thường là nơi xảy ra nhiều tranh chấp nhất, Công văn 5605/BXD-QLN làm rõ phương án giải quyết dựa trên Luật Nhà ở:

• Chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe ba bánh, xe cho người khuyết tật: Thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.
• Chỗ để xe ô tô: Người mua căn hộ có quyền quyết định mua hoặc thuê. Trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư không được tính chi phí xây dựng chỗ để xe này vào giá bán căn hộ.
• Minh bạch thông tin: Việc phân bổ diện tích chỗ để xe ô tô phải được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng mua bán căn hộ và hồ sơ dự án được phê duyệt.

Khuyến nghị và hướng xử lý tranh chấp thực tế

Để hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh, Bộ Xây dựng đưa ra các khuyến nghị cụ thể cho các bên liên quan:

• Đối với Chủ đầu tư: Phải công khai, minh bạch thông tin về dự án, hồ sơ thiết kế, bản vẽ hoàn công và các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ liên quan đến diện tích chung - riêng.
• Đối với Ban quản trị và Cư dân: Cần căn cứ vào hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, hợp đồng mua bán căn hộ đã ký và các quy định pháp luật về nhà ở để xác định quyền sở hữu.
• Vai trò của cơ quan quản lý nhà nước địa phương: Ủy ban nhân dân các cấp và Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra, giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu chung - riêng theo đúng thẩm quyền nhằm đảm bảo an ninh trật tự tại địa phương.