Tổng quan về Công văn 601/BXD-HĐXD năm 2020

Công văn 601/BXD-HĐXD do Bộ Xây dựng ban hành nhằm giải đáp các vướng mắc và hướng dẫn chi tiết về phương pháp tính diện tích sàn xây dựng công trình. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng, giúp các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương, chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế và nhà thầu thống nhất cách xác định quy mô diện tích khi lập hồ sơ thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và nghiệm thu công trình.

- Nguyên tắc xác định diện tích sàn của từng tầng

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, việc tính diện tích sàn xây dựng của một tầng phải tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công trình xây dựng. Các nguyên tắc cốt lõi bao gồm:

• Diện tích sàn của một tầng được xác định là diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của các tường bao (hoặc tường lá gió, lan can) thuộc tầng đó.
• Diện tích này phải bao gồm cả phần diện tích của các kết cấu nằm trong phạm vi mặt bằng tầng như: cột, tường, vách chịu lực, hành lang, ban công, lô gia, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói.
• Đối với các khoảng trống không có sàn (như ô thông tầng, giếng trời có kích thước lớn), phần diện tích trống này không được tính vào diện tích sàn của tầng đó.

- Phương pháp tính tổng diện tích sàn xây dựng công trình

Tổng diện tích sàn xây dựng là chỉ tiêu kiến trúc - quy hoạch quan trọng để quản lý mật độ và hệ số sử dụng đất. Công văn hướng dẫn cách tổng hợp như sau:

• Tổng diện tích sàn của công trình là tổng cộng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm cả các tầng nằm dưới mặt đất và các tầng nổi phía trên.
• Các tầng bắt buộc phải tính vào tổng diện tích sàn bao gồm: tầng hầm, tầng nửa hầm (bán hầm), tầng kỹ thuật, tầng lửng, tầng áp mái và mái tum (nếu mái tum có chức năng sử dụng hoặc có sàn bê tông cốt thép che phủ tạo thành không gian sử dụng).
• Việc tính toán phải dựa trên hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt và phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD (hoặc các quy chuẩn thay thế tương đương tại thời điểm áp dụng).

- Phân biệt diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ

Bộ Xây dựng nhấn mạnh việc cần phân biệt rõ ràng giữa hai khái niệm diện tích dễ gây nhầm lẫn trong thực tế:

• Diện tích sàn xây dựng (tính theo kích thước phủ bì): Được áp dụng trong công tác cấp giấy phép xây dựng, quản lý quy hoạch và tính toán mật độ xây dựng. Diện tích này tính cả độ dày của tường bao, cột và các kết cấu chịu lực.
• Diện tích sử dụng căn hộ (tính theo kích thước thông thủy): Được áp dụng trong quản lý nhà ở (theo quy định của Luật Nhà ở) để xác định diện tích sở hữu riêng của người mua căn hộ chung cư. Diện tích thông thủy không tính tường bao quanh căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

- Ý nghĩa thực tiễn của hướng dẫn tại Công văn 601/BXD-HĐXD

Hướng dẫn tại Công văn 601/BXD-HĐXD mang lại nhiều giá trị thực tiễn trong hoạt động đầu tư xây dựng:

• Thống nhất cách hiểu và cách tính toán giữa chủ đầu tư và cơ quan cấp phép xây dựng, hạn chế tối đa các tranh chấp, chậm trễ trong quá trình thẩm định thiết kế và cấp phép.
• Làm cơ sở pháp lý rõ ràng để các cơ quan thanh tra, kiểm tra xác định hành vi vi phạm (nếu có) liên quan đến việc xây dựng sai phép, vượt diện tích sàn cho phép.
• Giúp chủ đầu tư xác định chính xác tổng mức đầu tư, chi phí xây dựng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước liên quan đến quy mô diện tích sàn xây dựng công trình.