Công văn 811/TCT-TNCN năm 2014 do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn quan trọng về việc áp dụng chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất. Văn bản này tháo gỡ nhiều vướng mắc thực tế cho người nộp thuế và cơ quan thuế địa phương trong việc xác định điều kiện miễn thuế, đặc biệt là trong các mối quan hệ sở hữu chung và sở hữu của vợ chồng.

- Điều kiện xác định nhà ở, đất ở duy nhất để được miễn thuế

Theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế thu nhập cá nhân phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

• Cá nhân chuyển nhượng chỉ có quyền sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng duy nhất một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở trên thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng. Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 180 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Cá nhân phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

- Hướng dẫn xử lý đối với trường hợp sở hữu chung và quan hệ vợ chồng

Công văn 811/TCT-TNCN làm rõ nguyên tắc áp dụng thuế đối với các trường hợp đồng sở hữu hoặc tài sản chung của vợ chồng:

• Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và đây là tài sản duy nhất của cả hai người thì khi chuyển nhượng được miễn thuế thu nhập cá nhân toàn bộ.
• Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất, nhưng một trong hai người (vợ hoặc chồng) lại có riêng nhà ở, đất ở khác: Khi chuyển nhượng tài sản chung, chỉ người không có tài sản riêng (đáp ứng điều kiện duy nhất) mới được miễn thuế đối với phần thu nhập tương ứng với phần sở hữu của mình. Người có tài sản riêng khác phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với phần thu nhập từ chuyển nhượng tương ứng với phần sở hữu của mình trong tài sản chung đó.
• Đối với các trường hợp đồng sở hữu khác (không phải vợ chồng), việc xác định miễn thuế thu nhập cá nhân cũng được áp dụng riêng rẽ cho từng cá nhân đồng sở hữu dựa trên điều kiện về nhà ở, đất ở duy nhất của từng người.

- Trách nhiệm tự khai và nghĩa vụ pháp lý của người nộp thuế

Để đảm bảo tính tự giác và đơn giản hóa thủ tục hành chính, Tổng cục Thuế hướng dẫn quy trình xác định như sau:

• Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất tự khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của việc kê khai chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.
• Cơ quan thuế có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và thực hiện miễn thuế theo tờ khai của người nộp thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế có quyền tiến hành thanh tra, kiểm tra sau đó để xác minh tính chính xác.
• Nếu cơ quan thuế phát hiện cá nhân kê khai không trung thực (thực tế có nhiều hơn một nhà ở, đất ở tại thời điểm chuyển nhượng), cá nhân đó sẽ bị truy thu số thuế thu nhập cá nhân chưa nộp, đồng thời bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật hiện hành.