Tổng quan về Công văn 85778/CTHN-TTHT năm 2023

Công văn 85778/CTHN-TTHT do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành năm 2023 là văn bản hướng dẫn quan trọng về việc xác định nghĩa vụ thuế khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Văn bản này giúp các cá nhân, tổ chức nắm rõ các quy định pháp lý hiện hành, từ đó thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước, tránh các rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình giao dịch bất động sản.

Các nghĩa vụ thuế cốt lõi khi chuyển quyền sử dụng đất

Dưới đây là chi tiết các sắc thuế và lệ phí phát sinh khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của cơ quan thuế:

1. Thuế thu nhập cá nhân (đối với cá nhân chuyển nhượng)

• Thuế suất áp dụng: Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng.
• Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế: Là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Trường hợp miễn thuế: Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. Ngoài ra, cá nhân có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cũng thuộc diện được miễn thuế nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.

2. Thuế thu nhập doanh nghiệp (đối với tổ chức, doanh nghiệp chuyển nhượng)

• Thuế suất áp dụng: Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với thuế suất là 20% tính trên thu nhập chịu thuế từ hoạt động này.
• Xác định thu nhập chịu thuế: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng trừ đi giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng (như chi phí làm thủ tục pháp lý, chi phí cải tạo đất, chi phí quảng cáo, môi giới...).
• Kê khai và hạch toán: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải được hạch toán riêng. Doanh nghiệp không được gộp chung thu nhập này vào thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để tính ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.

3. Lệ phí trước bạ

• Đối tượng nộp: Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thông thường là bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
• Mức thu lệ phí trước bạ: Mức thu đối với nhà, đất là 0,5% tính trên giá trị tài sản nhận chuyển nhượng.
• Giá tính lệ phí trước bạ: Là giá trị đất thực tế chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Trường hợp giá đất tại hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì áp dụng theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

4. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

• Quy định chung: Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
• Trường hợp chuyển nhượng dự án, cơ sở hạ tầng: Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có gắn liền với cơ sở hạ tầng, nhà cửa, vật kiến trúc trên đất thì chỉ có phần giá trị quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT; phần giá trị cơ sở hạ tầng, nhà cửa xây dựng trên đất phải chịu thuế GTGT theo thuế suất quy định (thông thường là 10%).

Nguyên tắc kê khai và nộp thuế

Người nộp thuế có nghĩa vụ tự khai, tự tính và tự nộp thuế vào ngân sách nhà nước theo đúng thời hạn quy định. Mọi hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm mục đích trốn thuế sẽ bị cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan chức năng thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm theo quy định của Luật Quản lý thuế và Bộ luật Hình sự.