Công văn 987/BXD-KTXD do Bộ Xây dựng ban hành năm 2023 là văn bản hướng dẫn quan trọng về việc áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng đối với các dự án khu đô thị mới kiểu mẫu. Văn bản này giải quyết các vướng mắc thực tế của chủ đầu tư và cơ quan quản lý trong việc xác định chi phí đầu tư cho các dự án đô thị có tiêu chuẩn cao. Dưới đây là tổng hợp và phân tích chi tiết các nội dung cốt lõi của văn bản:

• Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố hàng năm là chỉ số mang tính chất tham khảo, là cơ sở để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư dự án và quản lý chi phí đầu tư xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án.
• Việc áp dụng suất vốn đầu tư phải đảm bảo phù hợp với mục tiêu đầu tư, quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng được áp dụng và các điều kiện cụ thể của dự án khu đô thị.

• Khu đô thị mới kiểu mẫu thường có các yêu cầu cao hơn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kiến trúc cảnh quan và chất lượng dịch vụ tiện ích so với các khu đô thị thông thường. Do đó, suất vốn đầu tư công bố chung có thể chưa phản ánh đầy đủ quy mô và chất lượng của mô hình này.
• Khi áp dụng suất vốn đầu tư cho khu đô thị mới kiểu mẫu, chủ đầu tư cần rà soát, đối chiếu các tiêu chuẩn kỹ thuật, giải pháp thiết kế của dự án với các chỉ tiêu quy định trong tập suất vốn đầu tư được công bố để thực hiện các bước điều chỉnh phù hợp.
• Đối với các hạng mục đặc thù, cao cấp hoặc chưa có trong danh mục suất vốn đầu tư công bố (như hệ thống quản lý thông minh, công viên chuyên đề, hệ thống xử lý nước thải cục bộ công nghệ cao), chi phí phải được xác định riêng bằng phương pháp lập dự toán hoặc tham khảo số liệu từ các dự án tương tự đã thực hiện.

• Trường hợp dự án có sự khác biệt về khu vực xây dựng, thời điểm xây dựng, hoặc có các yêu cầu kỹ thuật đặc biệt, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn có trách nhiệm tính toán, quy đổi suất vốn đầu tư về mặt bằng giá tại thời điểm lập dự án và địa điểm xây dựng cụ thể.
• Việc điều chỉnh phải tuân thủ nguyên tắc tính đúng, tính đủ, phù hợp với xu hướng thị trường và các quy định pháp luật hiện hành về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, tránh việc áp dụng máy móc gây thiếu hụt hoặc lãng phí vốn đầu tư.

• Chủ đầu tư và tổ chức tư vấn chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật về tính chính xác, hợp pháp và tính khả thi của việc lựa chọn, áp dụng cũng như phương pháp điều chỉnh suất vốn đầu tư khi lập tổng mức đầu tư dự án.
• Các cơ quan chuyên môn về xây dựng khi tiến hành thẩm định báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi cần kiểm tra chặt chẽ tính phù hợp của việc áp dụng suất vốn đầu tư, đảm bảo hiệu quả tài chính và mục tiêu đầu tư của dự án khu đô thị mới kiểu mẫu.