Tóm tắt Công văn số 1653/TCT-TS của Tổng cục Thuế về việc thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ đối với nhà đất đã có Trích lục Sổ nghiệp chủ nhà ở

Công văn số 1653/TCT-TS do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng dành cho cơ quan thuế các cấp nhằm giải quyết các vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai. Nội dung trọng tâm của văn bản xoay quanh việc xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ đối với các trường hợp người sử dụng đất sở hữu "Trích lục Sổ nghiệp chủ nhà ở" khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1. Xác định tính pháp lý của Trích lục Sổ nghiệp chủ nhà ở

Trích lục Sổ nghiệp chủ nhà ở là loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được tạo lập trong các giai đoạn lịch sử trước đây. Theo hướng dẫn, việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với loại giấy tờ này cần tuân thủ các nguyên tắc pháp lý sau:

• Cơ quan thuế phối hợp với cơ quan tài nguyên và môi trường để kiểm tra, đối chiếu tính hợp pháp, hợp lệ của Trích lục Sổ nghiệp chủ nhà ở theo quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ.
• Xác định rõ diện tích đất, loại đất, thời điểm hình thành và quá trình sử dụng đất được ghi nhận trên Trích lục để làm căn cứ tính toán các khoản nghĩa vụ tài chính.
• Áp dụng các quy định của Luật Đất đai về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ trước ngày 15/10/1993.

2. Quy định về thu tiền sử dụng đất

Việc tính và thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân có Trích lục Sổ nghiệp chủ nhà ở được thực hiện dựa trên các trường hợp cụ thể:

• Trường hợp diện tích đất trong hạn mức giao đất ở: Nếu Trích lục Sổ nghiệp chủ nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định là giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được xem xét công nhận quyền sử dụng đất và có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ.
• Trường hợp diện tích đất thực tế vượt hạn mức: Đối với phần diện tích đất đo đạc thực tế vượt quá diện tích ghi trên Trích lục Sổ nghiệp chủ nhà ở hoặc vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
• Xác định tỷ lệ nộp tiền sử dụng đất: Căn cứ vào mốc thời gian sử dụng đất và nguồn gốc đất được thể hiện trên Trích lục để áp dụng mức thu tiền sử dụng đất phù hợp (không thu, thu 50% hoặc thu 100% tiền sử dụng đất) theo đúng quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

3. Quy định về lệ phí trước bạ

Về nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với tài sản đã có Trích lục Sổ nghiệp chủ nhà ở:

• Trường hợp được miễn hoặc không phải nộp: Nếu người sử dụng đất chứng minh được nhà đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp trước đây và thuộc đối tượng không phải nộp hoặc được miễn lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ qua các thời kỳ, thì được miễn nộp lệ phí trước bạ khi được cấp đổi, cấp mới Giấy chứng nhận.
• Trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ: Đối với các trường hợp phát sinh giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc có phát sinh phần diện tích tăng thêm so với Trích lục gốc mà chưa nộp lệ phí trước bạ trước đó, người sử dụng đất phải thực hiện kê khai và nộp lệ phí trước bạ theo mức thuế suất quy định hiện hành.

4. Hướng dẫn tổ chức thực hiện đối với cơ quan thuế địa phương

Để đảm bảo việc thực thi chính sách thuế đúng quy định, tránh thất thu ngân sách nhà nước và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân, Tổng cục Thuế yêu cầu:

• Cục Thuế các tỉnh, thành phố chỉ đạo các Chi cục Thuế chủ động phối hợp với Văn phòng Đăng ký đất đai để luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính nhanh chóng, chính xác.
• Thực hiện kiểm tra kỹ hồ sơ địa chính, đối chiếu các thông tin về nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất ghi trên Trích lục Sổ nghiệp chủ nhà ở trước khi ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
• Giải quyết kịp thời các vướng mắc phát sinh của người nộp thuế trên địa bàn theo đúng thẩm quyền, trường hợp vượt quá thẩm quyền phải báo cáo kịp thời về Tổng cục Thuế để được hướng dẫn giải quyết.