Giới thiệu chung về Công văn số 4968/TCT-CS

Công văn số 4968/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn quan trọng về chính sách thuế đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Văn bản này giải quyết các vướng mắc của doanh nghiệp và người nộp thuế liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và các nghĩa vụ tài chính phát sinh khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với chuyển quyền sử dụng đất

Đối với thuế GTGT, Tổng cục Thuế hướng dẫn cụ thể về đối tượng không chịu thuế và phương pháp xác định giá tính thuế như sau:

• Đối tượng không chịu thuế GTGT: Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng hiện hành.
• Trường hợp chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả đất và tài sản trên đất: Khi thực hiện chuyển nhượng cơ sở hạ tầng, nhà gắn liền với đất, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.
• Xác định giá đất được trừ: Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác định căn cứ vào nguồn gốc đất (đất được Nhà nước giao, đất nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân khác, hoặc đất thuê). Doanh nghiệp phải xuất trình đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp để làm căn cứ khấu trừ chính xác.

Chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và phải thực hiện nghĩa vụ thuế TNDN theo quy định:

• Kê khai và nộp thuế: Doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải kê khai, nộp thuế TNDN riêng biệt đối với hoạt động này, không gộp chung vào thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường khi tính thuế suất ưu đãi (nếu có).
• Thuế suất áp dụng: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng mức thuế suất thuế TNDN phổ thông (hiện hành là 20%). Hoạt động này không được hưởng các ưu đãi thuế TNDN về thuế suất hoặc miễn, giảm thuế.
• Bù trừ lỗ: Doanh nghiệp được phép bù trừ số lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác trong kỳ tính thuế. Ngược lại, nếu hoạt động sản xuất kinh doanh bị lỗ thì cũng được bù trừ với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và các khoản lệ phí liên quan

Trong trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến cá nhân, các chính sách thuế và lệ phí được áp dụng như sau:

• Thuế thu nhập cá nhân: Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế TNCN với thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (hoặc theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất của Nhà nước).
• Lệ phí trước bạ: Tổ chức, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ theo tỷ lệ quy định (thông thường là 0,5% giá trị tài sản nhận chuyển nhượng) trước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hướng dẫn tổ chức thực hiện cho cơ quan thuế địa phương

Tổng cục Thuế yêu cầu Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào hướng dẫn tại Công văn này và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan để thực hiện các công tác sau:

• Hướng dẫn người nộp thuế trên địa bàn thực hiện kê khai, nộp thuế đúng quy định, tránh thất thu ngân sách nhà nước.
• Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế nhằm mục đích trốn thuế.