Công văn số 5266/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành hướng dẫn về việc trích trước chi phí đối với hoạt động xây dựng nhà ở để bán, nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong quá trình xác định chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) cho các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Văn bản áp dụng đối với các doanh nghiệp, tổ chức có hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, thực hiện các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc chuyển nhượng có phát sinh doanh thu nhưng chưa hoàn thành toàn bộ hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các hạng mục phụ trợ theo thiết kế phê duyệt.

• Doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ hoặc đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng chưa hoàn thành toàn bộ các hạng mục công trình theo thiết kế (như đường giao thông nội bộ, hệ thống điện, nước, khuôn viên cây xanh, các công trình công cộng khác) được phép trích trước các chi phí xây dựng này vào giá vốn hàng bán để xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Việc trích trước chi phí phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp giữa doanh thu ghi nhận và chi phí tương ứng phát sinh, tránh việc ghi nhận doanh thu nhưng chưa có chi phí đối xứng, gây ảnh hưởng đến kết quả hoạt động kinh doanh thực tế của doanh nghiệp.

• Doanh nghiệp phải có đầy đủ hồ sơ thiết kế, dự toán xây dựng đối với các hạng mục công trình chưa hoàn thành được phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
• Mức chi phí trích trước vào giá vốn phải căn cứ trên dự toán chi phí thực tế của các hạng mục chưa hoàn thành và phải được phân bổ một cách hợp lý cho phần diện tích nhà ở đã bàn giao, đảm bảo không vượt quá tổng dự toán chi phí của cả dự án.
• Doanh nghiệp có trách nhiệm tự xác định, tự tính toán và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của số liệu chi phí trích trước đã hạch toán vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN.

• Sau khi toàn bộ dự án hoặc các hạng mục công trình phụ trợ hoàn thành nghiệm thu, doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán chi phí thực tế phát sinh.
• Trường hợp chi phí thực tế phát sinh lớn hơn số chi phí đã trích trước, doanh nghiệp được hạch toán phần chênh lệch thiếu vào chi phí được trừ của kỳ tính thuế mà dự án hoàn thành quyết toán.
• Trường hợp chi phí thực tế phát sinh nhỏ hơn số chi phí đã trích trước, doanh nghiệp phải hoàn nhập phần chênh lệch thừa vào thu nhập khác của kỳ tính thuế mà dự án hoàn thành quyết toán.

• Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm căn cứ vào tình hình thực tế của từng doanh nghiệp trên địa bàn để hướng dẫn, kiểm tra và giám sát việc thực hiện trích trước chi phí theo đúng quy định của pháp luật thuế và pháp luật xây dựng liên quan.
• Kịp thời phát hiện và xử lý các trường hợp doanh nghiệp lợi dụng quy định trích trước chi phí để khai khống chi phí, trì hoãn việc quyết toán nhằm mục đích trốn thuế hoặc hoãn nghĩa vụ nộp thuế TNDN.

Hiệu lực thi hành

Công văn số 5266/TCT-CS mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ dựa trên các quy định hiện hành của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các doanh nghiệp cần đối chiếu trực tiếp với tiến độ thực tế của dự án và hồ sơ pháp lý liên quan để áp dụng chính xác.