Công văn số 634/TCT-TS của Tổng cục Thuế là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng liên quan đến việc xác định và tính lệ phí trước bạ đối với trường hợp đất thuê. Văn bản này giải quyết các vướng mắc của cơ quan thuế địa phương và người nộp thuế trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, đảm bảo áp dụng thống nhất các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.

Quy định về đối tượng chịu lệ phí trước bạ đối với đất thuê

• Đất thuê trả tiền hàng năm: Theo quy định chung của pháp luật về lệ phí trước bạ, đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm không thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Đối với trường hợp tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, quyền sử dụng đất này có thể thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc khi nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân khác.

Nguyên tắc xác định giá tính lệ phí trước bạ đối với đất thuê

• Giá đất tính lệ phí trước bạ: Giá đất làm căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Trường hợp thuê đất trực tiếp từ Nhà nước: Khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, giá tính lệ phí trước bạ được xác định dựa trên giá đất cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất (nếu có).
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền thuê đất: Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê (đối với đất thuê trả tiền một lần), giá tính lệ phí trước bạ là giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì áp dụng theo Bảng giá đất hiện hành do Nhà nước ban hành.

Các trường hợp miễn hoặc không phải nộp lệ phí trước bạ liên quan đến đất thuê

• Đất thuê phục vụ mục đích công cộng, nông nghiệp: Đất thuê để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc đất thuê phục vụ lợi ích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh được xem xét không thuộc diện chịu lệ phí trước bạ.
• Đổi tên trên giấy chứng nhận do thay đổi tổ chức: Trường hợp doanh nghiệp nhà nước thực hiện cổ phần hóa hoặc tổ chức lại doanh nghiệp mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thuê thì được miễn hoặc không phải nộp lại lệ phí trước bạ khi đăng ký lại quyền sử dụng đất.

Trách nhiệm thi hành và hướng dẫn nghiệp vụ của cơ quan thuế

• Phối hợp liên ngành xác định nguồn gốc đất: Tổng cục Thuế yêu cầu các Cục Thuế địa phương chủ động phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính để xác định rõ nguồn gốc đất thuê, hình thức nộp tiền thuê đất (hàng năm hay một lần) của người nộp thuế trước khi ra thông báo nộp lệ phí trước bạ.
• Kiểm tra, giám sát hồ sơ khai thuế: Cơ quan thuế có trách nhiệm kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý, hợp đồng thuê đất và các chứng từ nghĩa vụ tài chính liên quan để áp dụng đúng mức thuế suất, hạn chế thất thu ngân sách nhà nước và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người nộp thuế.