Công văn số 655TCT/DNK do Tổng cục Thuế ban hành hướng dẫn chi tiết về chính sách hoàn thuế giá trị gia tăng (GTGT) và trích khấu hao tài sản cố định (TSCĐ) đối với các công trình, tài sản được đầu tư xây dựng trên diện tích đất thuộc sở hữu của cá nhân. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp tháo gỡ vướng mắc pháp lý khi thực hiện đầu tư, xây dựng nhà xưởng, văn phòng hoặc các công trình phụ trợ trên đất thuê, mượn của cá nhân.

Quy định về khấu trừ và hoàn thuế GTGT đầu vào của tài sản trên đất cá nhân

Để được khấu trừ và hoàn thuế GTGT đầu vào đối với các chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư, xây dựng tài sản cố định trên đất thuê, mượn của cá nhân, doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt sau:

• Hợp đồng thuê hoặc mượn đất hợp pháp: Doanh nghiệp phải ký kết hợp đồng thuê đất hoặc mượn đất với cá nhân là chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng đất. Hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai hiện hành.
• Điều khoản thỏa thuận rõ ràng: Trong nội dung hợp đồng thuê, mượn đất phải quy định rõ mục đích sử dụng đất là để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Đồng thời, hợp đồng phải có điều khoản cho phép doanh nghiệp tự ý đầu tư, xây dựng các công trình, tài sản cố định trên diện tích đất đó.
• Hóa đơn, chứng từ mua vào hợp lệ: Doanh nghiệp phải xuất trình đầy đủ hóa đơn GTGT hợp pháp của các loại vật tư, nguyên vật liệu, máy móc thiết bị và chi phí thuê nhân công, dịch vụ thi công xây dựng công trình.
• Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt: Đối với các hóa đơn mua vào có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (đã bao gồm thuế GTGT), doanh nghiệp bắt buộc phải có chứng từ thanh toán qua ngân hàng (không dùng tiền mặt) theo đúng quy định của pháp luật về thuế GTGT.

Quy định về trích khấu hao tài sản cố định vào chi phí được trừ

Việc tính và trích khấu hao tài sản cố định hình thành từ việc đầu tư xây dựng trên đất của cá nhân để tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) được thực hiện theo các nguyên tắc sau:

• Quyền sở hữu và hạch toán tài sản: Tài sản cố định được xây dựng trên đất của cá nhân phải thuộc quyền sở hữu, quản lý và sử dụng trực tiếp của doanh nghiệp. Doanh nghiệp có trách nhiệm theo dõi, hạch toán kế toán tài sản này trên sổ sách kế toán theo đúng chế độ kế toán hiện hành.
• Phương án xử lý tài sản khi chấm dứt hợp đồng: Hợp đồng thuê, mượn đất phải quy định rõ phương án xử lý tài sản trên đất sau khi hết hạn hợp đồng. Chi phí trích khấu hao chỉ được chấp nhận là chi phí hợp lý nếu tài sản đó thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp được quyền tháo dỡ, di dời sau khi kết thúc thời hạn thuê, mượn.
• Khung thời gian trích khấu hao: Doanh nghiệp thực hiện trích khấu hao tài sản cố định theo đúng khung thời gian quy định tại các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
• Phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh: Tài sản cố định được xây dựng phải trực tiếp tham gia vào quá trình sản xuất, kinh doanh nhằm tạo ra doanh thu chịu thuế TNDN cho doanh nghiệp.

Những lưu ý quan trọng đối với doanh nghiệp khi thực hiện

Để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh bị cơ quan thuế xuất toán chi phí hoặc từ chối hoàn thuế GTGT, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý:

• Rủi ro khi thiếu hợp đồng hợp pháp: Trường hợp doanh nghiệp không có hợp đồng thuê, mượn đất được công chứng/chứng thực, hoặc hợp đồng không quy định rõ quyền xây dựng tài sản, toàn bộ số thuế GTGT đầu vào phát sinh sẽ không được khấu trừ, hoàn thuế và chi phí khấu hao tài sản sẽ bị loại khỏi chi phí hợp lý khi quyết toán thuế TNDN.
• Hồ sơ quyết toán công trình: Doanh nghiệp cần chủ động chuẩn bị và lưu trữ đầy đủ hồ sơ quyết toán công trình xây dựng bao gồm: bản vẽ thiết kế, dự toán thi công, hợp đồng xây dựng, biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng để chứng minh giá trị thực tế của tài sản cố định đã hình thành.
• Nghĩa vụ thuế của cá nhân cho thuê đất: Doanh nghiệp cần lưu ý kiểm tra và yêu cầu cá nhân cho thuê đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai, nộp thuế (thuế thu nhập cá nhân và thuế GTGT từ hoạt động cho thuê tài sản) nếu doanh thu cho thuê đất của cá nhân đó thuộc diện phải nộp thuế theo quy định.