Công văn số 696/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành hướng dẫn chi tiết về chính sách thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (tự xây dựng nhà ở) trước ngày 01/07/2004. Đây là văn bản nghiệp vụ quan trọng giúp tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân.

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Văn bản này áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp nhưng đã tự ý chuyển mục đích sang làm đất ở và xây dựng nhà ở trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành (ngày 01/07/2004). Đồng thời, công văn cũng hướng dẫn cơ quan thuế các cấp, cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc phối hợp xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.

Các nội dung cốt lõi về thu tiền sử dụng đất

• Xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất: Việc tính thu tiền sử dụng đất phải căn cứ vào thời điểm hộ gia đình, cá nhân bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đất ở ổn định. Cơ quan có thẩm quyền sẽ dựa trên các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để làm căn cứ tính thuế.
• Thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng trước ngày 15/10/1993: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 15/10/1993 và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo tỷ lệ quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
• Thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004: Đối với trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trong khoảng thời gian này, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
• Xử lý diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở: Đối với phần diện diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
• Giá đất tính thu tiền sử dụng đất: Giá đất được áp dụng để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp định giá đất hiện hành tại thời điểm cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ hợp lệ từ cơ quan tài nguyên và môi trường.

Hướng dẫn tổ chức thực hiện và hiệu lực áp dụng

Tổng cục Thuế yêu cầu Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chủ động phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai để rà soát, đối chiếu hồ sơ địa chính của từng trường hợp cụ thể. Việc xác định nghĩa vụ tài chính phải đảm bảo đúng đối tượng, đúng thời điểm và đúng quy định của pháp luật về đất đai và thuế. Các vướng mắc phát sinh vượt quá thẩm quyền giải quyết cần được báo cáo kịp thời về Tổng cục Thuế để được hướng dẫn, xử lý thống nhất trên phạm vi cả nước.