Nghị định 11-CP được ban hành bởi Chính phủ nhằm hướng dẫn chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, thiết lập hành lang pháp lý rõ ràng cho việc quản lý, sử dụng đất đai đối với các thực thể nước ngoài.

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Nghị định quy định chi tiết việc thuê đất tại Việt Nam đối với các đối tượng sau:

• Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và các cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài.
• Cơ quan đại diện của các tổ chức thuộc Liên hợp quốc tại Việt Nam, các tổ chức liên chính phủ hoặc cơ quan đại diện của họ.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài.
• Các xí nghiệp liên doanh thuê đất hoặc trường hợp bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với nước ngoài.

• Bên thuê đất phải tuân thủ nghiêm ngặt Luật Đất đai, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam và các quy định pháp luật liên quan.
• Đối với cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế, việc thuê đất được thực hiện trên cơ sở các Điều ước song phương, đa phương hoặc nguyên tắc có đi có lại. Trường hợp không có điều ước quốc tế, Chính phủ Việt Nam sẽ quyết định cụ thể cho từng trường hợp.
• Bên thuê đất có nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước Việt Nam theo mức giá do Bộ Tài chính quy định, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng cho người bị thu hồi đất và nộp lệ phí địa chính khi làm thủ tục.

• Hợp đồng thuê đất là văn bản pháp lý ký kết giữa cơ quan Nhà nước Việt Nam có thẩm quyền và Bên thuê đất. Căn cứ vào quyết định cho thuê đất, trong thời hạn 15 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho Sở Địa chính ký hợp đồng trực tiếp với Bên thuê đất.
• Nội dung chủ yếu của hợp đồng phải bao gồm: thông tin các bên, mục đích sử dụng, diện tích, hiện trạng đất, giá thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán và trách nhiệm của các bên. Tổng cục Địa chính ban hành mẫu hợp đồng thống nhất trong cả nước.
• Gia hạn hợp đồng: Bên thuê đất phải nộp đơn xin gia hạn ít nhất 06 tháng trước khi hợp đồng hết hạn. Cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo quyết định trong vòng 03 tháng kể từ ngày nhận đơn.
• Thay đổi chủ thể và thanh lý hợp đồng: Nếu được Chính phủ cho phép thay đổi chủ thể thuê đất, chủ thuê kế tiếp phải lập lại hợp đồng mới. Khi kết thúc hợp đồng, các bên phải tiến hành thanh lý; nếu chậm bàn giao đất, bên thuê phải trả tiền thuê cho thời gian chậm trễ và bồi thường thiệt hại phát sinh.

• Bên thuê đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất theo thỏa thuận.
• Hợp đồng thế chấp phải được lập theo mẫu do Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Tổng cục Địa chính ban hành và phải đăng ký tại Sở Địa chính. Khi chấm dứt thế chấp phải làm thủ tục giải trừ.
• Xử lý tài sản thế chấp: Khi đến hạn nếu bên thế chấp không trả được nợ hoặc bị giải thể trước thời hạn, ngân hàng có quyền yêu cầu phát mại tài sản để thu hồi nợ. Người mua tài sản phát mại được quyền tiếp tục thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích đã cam kết.

• Bên thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải có giấy phép đầu tư do Ủy ban Nhà nước về hợp tác và đầu tư cấp. Khu đất thuê phải nằm trong khu chế xuất, khu công nghiệp đã được phê duyệt quy hoạch. Thẩm quyền quyết định cho thuê đất thuộc về Thủ tướng Chính phủ.
• Chủ đầu tư hạ tầng chịu trách nhiệm về chất lượng công trình hạ tầng trong suốt thời gian sử dụng và phải nộp thuế theo quy định của pháp luật Việt Nam khi cho thuê lại đất.
• Tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê lại đất đã xây dựng hạ tầng phải nộp đơn và dự án đầu tư cho chủ đầu tư hạ tầng. Việc cho thuê lại được thực hiện qua hợp đồng thuê lại đất và phải đăng ký tại Sở Địa chính.
• Người thuê lại đất phải sử dụng đất đúng mục đích, tuyệt đối không được chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc tiếp tục cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với khu đất đã thuê.

• Nghị định 11-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 1995.
• Các Bộ ngành bao gồm Bộ Ngoại giao, Ủy ban Nhà nước về Hợp tác và đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Tổng cục Địa chính có trách nhiệm hướng dẫn thi hành chi tiết các nội dung thuộc thẩm quyền quản lý.
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý việc thuê đất trên địa bàn địa phương.