Quyết định số 06/2023/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định chi tiết về các điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ để thực hiện việc tách một khu đất thành dự án độc lập. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc đối với phần diện tích đất do Nhà nước quản lý hoặc đất công ích nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư tư nhân, tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho công tác giao đất, cho thuê đất và đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

- Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

• Phạm vi điều chỉnh: Quyết định này áp dụng đối với các dự án đầu tư có sử dụng phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý (theo quy định tại Điều 8 Luật Đất đai năm 2013), đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất. Phần diện tích đất này phải có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã được chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Đối tượng áp dụng: Các cơ quan nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai; người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trực tiếp đến việc quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

- Giải thích các thuật ngữ pháp lý cốt lõi

• Khu đất: Được xác định là phần diện tích đất do Nhà nước giao quản lý, đất nông nghiệp công ích, hoặc đất không được phép chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn và không có tài sản gắn liền với đất.
• Dự án độc lập: Là dự án đầu tư mà việc triển khai thực hiện hoặc chấm dứt hoạt động hoàn toàn độc lập, không gây ảnh hưởng hay tác động tiêu cực đến việc vận hành của các dự án khác xung quanh.

- Các điều kiện và tiêu chí để tách khu đất thành dự án độc lập

Để một khu đất xen kẽ được tách thành một dự án độc lập và tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, khu đất đó phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí sau:

• Phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, hoặc phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới.
• Khu đất phải bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề nhau, không bị chia cắt biệt lập bởi các thửa đất mà chủ đầu tư dự án đã nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn.
• Có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu hoặc đường giao thông theo quy hoạch, hoặc có đường kết nối vào khu đất với chiều rộng mặt đường tối thiểu là 7,0 mét trở lên.
• Khu đất hoàn toàn không có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoặc vi phạm pháp luật về đất đai; hoặc nếu có tranh chấp, vi phạm thì phải đã có văn bản giải quyết, xử lý có hiệu lực pháp luật từ cơ quan thẩm quyền.

- Quy mô và tỷ lệ diện tích tối thiểu để tách thành dự án độc lập

Bên cạnh các điều kiện kỹ thuật, khu đất phải đạt các thông số tối thiểu về quy mô diện tích và tỷ lệ so với tổng diện tích dự án:

• Tại địa bàn các phường và thị trấn: Khu đất phải có quy mô diện tích tối thiểu là 500 m2, đồng thời diện tích này phải chiếm tỷ lệ tối thiểu là 20% so với tổng diện tích đất của toàn bộ dự án nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn.
• Tại địa bàn các xã: Khu đất phải có quy mô diện tích tối thiểu là 1.000 m2, đồng thời diện tích này phải chiếm tỷ lệ tối thiểu là 20% so với tổng diện tích đất của toàn bộ dự án nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn.

- Phương án xử lý khi không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập

Trường hợp phần diện tích đất xen kẽ không đáp ứng đủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô hoặc tỷ lệ nêu trên để tách thành dự án độc lập, Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên sẽ căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất thực tế và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để:

• Tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án và địa điểm đầu tư.
• Quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
• Xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

- Quy định chuyển tiếp đối với các dự án đang triển khai

Đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày 20 tháng 4 năm 2023 nhưng chưa được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất:

• Trường hợp đủ điều kiện tách dự án độc lập: Thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Sở Kế hoạch và Đầu tư có trách nhiệm chủ trì, tham mưu giải quyết các thủ tục về đầu tư trước khi tiến hành tổ chức đấu giá.
• Trường hợp không đủ điều kiện tách dự án độc lập: Thực hiện theo quy định tại điểm b Khoản 5 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ).

- Trách nhiệm tổ chức thực hiện của các cơ quan chức năng

• Sở Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan hướng dẫn, tổ chức thực hiện quyết định; chủ trì rà soát và có ý kiến bằng văn bản gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư về các dự án đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.
• Sở Kế hoạch và Đầu tư: Chủ trì tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh các nội dung liên quan theo chức năng nhiệm vụ khi tham mưu thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án có phần diện tích đất xen kẽ do Nhà nước quản lý.
• Các sở, ngành và Ủy ban nhân dân cấp huyện: Phối hợp chặt chẽ với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư để cho ý kiến chuyên môn theo thẩm quyền quản lý của ngành và địa phương.

- Hiệu lực thi hành

Quyết định này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20 tháng 4 năm 2023. Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc, các cơ quan, tổ chức và cá nhân có trách nhiệm phản ánh bằng văn bản gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Kế hoạch và Đầu tư để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung kịp thời.