Tóm tắt Quyết định 22/2020/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành quy định chi tiết về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở trên địa bàn tỉnh. Dưới đây là nội dung tóm tắt chi tiết và chuyên sâu về các quy định pháp lý cốt lõi của văn bản này.

1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Quyết định này áp dụng đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cùng các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Tuy nhiên, quy định này loại trừ và không áp dụng đối với các trường hợp sau:

• Tách thửa đất để thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tách thửa trong các dự án đầu tư khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu công nông nghiệp.
• Tách thửa đất để chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Thửa đất đã hình thành hoặc đã chia tách từ trước ngày 29 tháng 8 năm 2008, hiện đang sử dụng ổn định, đã được đo đạc thể hiện trên bản đồ địa chính và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
• Tách thửa đất để phân chia theo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án.
• Tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
• Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Tách thửa đất để hợp thửa với thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng.

2. Diện tích tối thiểu đối với loại đất ở

Diện tích tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa được phân định rõ ràng theo khu vực đô thị và nông thôn:

• Đất ở tại đô thị (bao gồm cả xã Long Hưng thuộc thành phố Biên Hòa): Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 60 m2. Đồng thời phải đáp ứng điều kiện về kích thước cạnh tiếp giáp đường giao thông:
  • Nếu lộ giới đường giao thông lớn hơn hoặc bằng 19 m: Cạnh thửa đất tiếp giáp đường phải lớn hơn hoặc bằng 5 m.
  • Nếu lộ giới đường giao thông nhỏ hơn 19 m: Cạnh thửa đất tiếp giáp đường phải lớn hơn hoặc bằng 4 m.
• Đất ở tại nông thôn: Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 80 m2. Đồng thời, cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông phải lớn hơn hoặc bằng 4 m.
• Lưu ý về cách tính diện tích: Diện tích tối thiểu quy định nêu trên không bao gồm diện tích thuộc hành lang bảo vệ các công trình công cộng; diện tích đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, công trình đã được công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất.
• Đối với các dự án trong khu dân cư: Việc tách thửa đất phải thực hiện nghiêm ngặt theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ hoặc quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Diện tích tối thiểu đối với loại đất nông nghiệp

Diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp sau khi tách thửa được quy định cụ thể như sau:

• Đất nông nghiệp tại khu vực đô thị (bao gồm cả xã Long Hưng thuộc thành phố Biên Hòa): Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa phải đạt từ 500 m2 trở lên.
• Đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa phải đạt từ 1.000 m2 trở lên.

4. Diện tích tối thiểu đối với loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

• Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với loại đất này được áp dụng tương tự như quy định đối với đất ở (theo quy định tại Điều 3 của Quyết định này).
• Trường hợp ngoại lệ: Đối với đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì việc tách thửa phải thực hiện theo đúng dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

5. Điều khoản chuyển tiếp

Quyết định quy định phương án xử lý chuyển tiếp cụ thể đối với các hồ sơ nộp trước ngày quyết định có hiệu lực:

• Trường hợp đã được Văn phòng Đăng ký Đất đai (hoặc Chi nhánh cấp huyện) duyệt đơn tách thửa phù hợp với quy định diện tích tối thiểu cũ, đã lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và được công chứng, chứng thực trước ngày 01/07/2020 thì tiếp tục được xem xét, giải quyết cấp Giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động. Quy định này không áp dụng đối với trường hợp tách thửa đất nông nghiệp nằm trong khu vực quy hoạch đất ở.
• Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện đã cho phép tách thửa theo quy định tại Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND ngày 30/01/2018 thì tiếp tục giải quyết tách thửa, cấp Giấy chứng nhận theo văn bản đã chấp thuận.

6. Tổ chức thực hiện và thẩm quyền giải quyết

Quyết định phân định rõ vai trò, trách nhiệm của các cấp chính quyền và cơ quan liên quan:

• Ủy ban nhân dân tỉnh: Xem xét, cho phép tách thửa đối với người sử dụng đất là tổ chức.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện:
  • Xem xét, cho phép tách thửa đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, đảm bảo thửa đất sau khi tách đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
  • Căn cứ các quy định pháp luật liên quan để quyết định cho phép tách thửa đối với các trường hợp đặc biệt không đảm bảo diện tích tối thiểu (như hộ nghèo, hộ cận nghèo theo chuẩn của HĐND tỉnh; người có hoàn cảnh khó khăn; tặng cho quyền sử dụng đất cho con hoặc nhận thừa kế).
• Tổ chức hành nghề công chứng và Ủy ban nhân dân cấp xã: Thực hiện công chứng, chứng thực việc chuyển quyền sử dụng đất theo đúng thẩm quyền và trên cơ sở tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu tại Quyết định này.
• Hiệu lực thi hành: Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2020 và thay thế hoàn toàn Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND ngày 30 tháng 01 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai.