Giới thiệu chung về Quyết định 26/2017/QĐ-UBND

Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND là văn bản pháp lý quan trọng do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành nhằm quy định chi tiết về việc cấp Giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố. Văn bản này tập trung vào việc xác định quy mô công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn, phân định thẩm quyền cấp phép giữa các cơ quan ban ngành, và thiết lập cơ chế phối hợp đồng bộ nhằm tối ưu hóa công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị.

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn

Quyết định quy định rõ ràng về các khía cạnh pháp lý liên quan đến việc cấp phép xây dựng tạm thời (có thời hạn) và trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước:

• Phạm vi điều chỉnh: Quy định chi tiết về quy mô công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn; quy trình tổ chức thực hiện và trách nhiệm phối hợp của các cơ quan, đơn vị có liên quan trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Việc cấp phép phải tuân thủ Luật Xây dựng năm 2014, Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, Thông tư số 15/2016/TT-BXD và các quy định liên quan khác.
• Đối tượng được cấp phép có thời hạn: Áp dụng đối với công trình hoặc nhà ở riêng lẻ hiện hữu của tổ chức, cá nhân nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, đồng thời chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Điều kiện đi kèm: Chủ đầu tư được xét cấp phép để sửa chữa, cải tạo, xây dựng theo đúng mục đích sử dụng đất trước đó. Quy định này loại trừ các công trình gây ô nhiễm môi trường, có nguy cơ cháy nổ cao hoặc thuộc diện phải di dời ra khỏi khu dân cư. Đồng thời, chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và tuân thủ Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014.

Quy mô công trình và nhà ở riêng lẻ được cấp phép có thời hạn

Quyết định 26/2017/QĐ-UBND đưa ra các quy định rất cụ thể đối với từng trường hợp đất đai và quy hoạch khác nhau nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân nhưng vẫn giữ vững mỹ quan đô thị:

• Quy mô chung: Công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp phép có thời hạn không được vượt quá 03 tầng (theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia hiện hành) và phải hài hòa với kiến trúc, cảnh quan khu vực. Đối với công trình hiện hữu có tầng hầm, được phép cải tạo, gia cố nhưng tuyệt đối không gây sạt lở hoặc ảnh hưởng đến công trình lân cận.
• Nhà ở trong lộ giới đường giao thông: Nhà ở riêng lẻ hiện hữu nằm trong phạm vi chỉ giới đường đỏ được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng cũ hoặc xây dựng lại với quy mô tối đa không quá 03 tầng.
• Nhà ở trên đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư: Áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng và sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, không tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận:
  • Trường hợp tồn tại trước khi công bố quy hoạch 1/2000: Được sửa chữa, cải tạo theo hiện trạng hoặc xây dựng lại với quy mô tối đa không quá 03 tầng.
  • Trường hợp xây dựng sau khi công bố quy hoạch 1/2000: Chỉ được sửa chữa, cải tạo (nâng nền, nâng/thay mái, thay sàn bằng vật liệu nhẹ, xây lại vách) mà không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn và không được thay đổi công năng sử dụng.
• Nhà ở trong khu vực quy hoạch đường sắt đô thị:
  • Đã cắm mốc giới thực địa: Nghiêm cấm xây dựng mới; chỉ được sửa chữa, cải tạo gia cố theo hiện trạng cũ (không thay đổi quy mô, diện tích, kết cấu; có thể nâng nền, xây vách, nâng mái, thay sàn/mái bằng vật liệu nhẹ) không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và không được thay đổi công năng.
  • Chưa cắm mốc giới thực địa: Được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng hoặc xây dựng lại với quy mô tối đa không quá 03 tầng.
• Nhà ở trong hành lang bảo vệ cầu: Không cho phép xây dựng mới làm tăng quy mô diện tích hay kết cấu; chỉ được sửa chữa, cải tạo (nâng nền, xây vách, nâng mái, thay sàn/mái bằng vật liệu nhẹ) không làm thay đổi công năng và không ảnh hưởng đến an toàn công trình.
• Cửa hàng xăng dầu hiện hữu: Việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các cửa hàng xăng dầu hoạt động từ trước ngày 16 tháng 3 năm 2007 được thực hiện theo Quyết định số 17/2012/QĐ-UBND và Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia QCVN 01:2013/BCT.

Phân cấp thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng

Văn bản thực hiện phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền cấp phép nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính và nâng cao trách nhiệm của từng cấp chính quyền:

• Sở Xây dựng:
  • Cấp phép cho công trình cấp I, cấp II.
  • Công trình tôn giáo, di tích lịch sử - văn hóa, tượng đài, tranh hoành tráng đã xếp hạng (sau khi có ý kiến của cơ quan chuyên ngành và trình Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận). Đối với công trình tôn giáo đã được duyệt chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thì không cần xin ý kiến Ủy ban nhân dân thành phố lại.
  • Công trình thuộc dự án FDI; công trình theo tuyến đi qua từ hai quận, huyện trở lên; công trình dọc các tuyến đường phố chính đô thị (theo phụ lục); công trình phải lập dự án đầu tư và các công trình khác do Ủy ban nhân dân thành phố phân cấp.
• Các Ban Quản lý Khu đô thị và Khu công nghiệp: Bao gồm Ban Quản lý Khu đô thị mới Nam thành phố, Thủ Thiêm, Tây Bắc; Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp (HEPZA), Ban Quản lý Khu Công nghệ cao (SHTP). Các đơn vị này được cấp phép cho các công trình trong phạm vi ranh đất quản lý, ngoại trừ: nhà ở riêng lẻ, công trình cấp đặc biệt, di tích lịch sử - văn hóa, tượng đài, công trình tôn giáo/tín ngưỡng, quảng cáo và hạ tầng viễn thông thụ động.
• Ủy ban nhân dân quận, huyện: Cấp phép cho nhà ở riêng lẻ, công trình tín ngưỡng, công trình quảng cáo, hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động và các công trình còn lại thuộc địa giới hành chính quản lý (trừ các công trình thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng và các Ban Quản lý nêu trên).
• Nguyên tắc thẩm quyền: Cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng thì có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi Giấy phép xây dựng do mình cấp.

Trách nhiệm phối hợp và tổ chức thực hiện của các cơ quan

Để đảm bảo công tác cấp phép diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật, Quyết định quy định rõ trách nhiệm của từng đơn vị:

• Cơ quan cấp phép: Phải niêm yết công khai quy trình, thủ tục; thực hiện báo cáo định kỳ về Sở Xây dựng và Cục Thống kê thành phố.
• Các cơ quan quản lý chuyên ngành: Có trách nhiệm trả lời bằng văn bản trong vòng 12 ngày kể từ khi nhận được yêu cầu phối hợp ý kiến từ cơ quan cấp phép.
• Ban Quản lý đường sắt đô thị: Phối hợp cập nhật ranh, hướng tuyến vào quy hoạch; tổ chức cắm mốc giới ngoài thực địa và cung cấp bản đồ quy hoạch cho các cơ quan cấp phép.
• Sở Quy hoạch - Kiến trúc: Chủ trì rà soát các đồ án quy hoạch 1/2000 thiếu tính khả thi để điều chỉnh; hướng dẫn quận, huyện lập Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị; phối hợp xác định chỉ giới đường đỏ và tham mưu kế hoạch thực hiện quy hoạch.
• Sở Xây dựng: Hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất công tác cấp phép trên toàn địa bàn thành phố; tổng hợp các vướng mắc vượt thẩm quyền để trình Ủy ban nhân dân thành phố giải quyết.
• Ủy ban nhân dân quận, huyện: Công bố công khai các đồ án quy hoạch 1/2000, chỉ giới đường đỏ hẻm/đường, quy chế quản lý kiến trúc; thực hiện cắm mốc giới ngoài thực địa làm cơ sở cấp phép.
• Ủy ban nhân dân cấp xã (phường, xã, thị trấn):
  • Thẩm tra, xác nhận nguồn gốc, thời điểm xây dựng và tình trạng tranh chấp của nhà ở trên đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư. Nghiêm cấm việc xác nhận sai đối tượng, trục lợi, phân lô bán nền trái phép.
  • Tiếp nhận thông báo khởi công, kiểm tra, phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn.

Hiệu lực thi hành và điều khoản chuyển tiếp

Quyết định 26/2017/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành kể từ ngày 30 tháng 6 năm 2017. Quyết định này thay thế hoàn toàn Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 04 tháng 8 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc, các tổ chức và cá nhân có trách nhiệm phản ánh kịp thời về Sở Xây dựng để tổng hợp, hướng dẫn hoặc trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.