Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND là văn bản pháp lý quan trọng do Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai về việc tách thửa đất ở. Văn bản này thiết lập các tiêu chuẩn kỹ thuật tối thiểu về diện tích, kích thước đối với đất ở khi thực hiện chia tách, đồng thời xác định rõ các trường hợp loại trừ và điều khoản chuyển tiếp nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng

Quyết định này tập trung điều chỉnh các vấn đề sau:

• Phạm vi điều chỉnh: Quy định chi tiết về hạn mức diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Hậu Giang, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai.
• Đối tượng áp dụng: Áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hậu Giang, cùng các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về đất đai.

Các trường hợp không áp dụng hạn mức tối thiểu khi tách thửa

Quyết định quy định rõ một số trường hợp đặc biệt được phép thực hiện tách thửa mà không cần phải đáp ứng các điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu quy định tại văn bản này, bao gồm:

• Tách thửa đất theo quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Tách thửa khi thực hiện kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận.
• Tách thửa để thực hiện việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp đất đai.
• Tách thửa thực hiện theo Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
• Tách thửa dựa trên Bản án hoặc Quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân, hoặc Quyết định của cơ quan thi hành án theo quy định của pháp luật.
• Tách thửa đối với các trường hợp phân chia thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Tách thửa nhằm mục đích hiến, tặng cho Nhà nước để thực hiện các dự án, công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
• Tách thửa để thực hiện các chính sách của Nhà nước về đất đai cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện chính sách, hộ nghèo, hoặc đồng bào dân tộc thiểu số.
• Tách thửa được thực hiện theo dự án quy hoạch chi tiết đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Các trường hợp không được phép tách thửa đất

Để bảo đảm hiệu lực quản lý nhà nước và tránh các tranh chấp phát sinh, văn bản quy định các trường hợp tuyệt đối không được phép tách thửa:

• Diện tích đất xin tách thửa nằm trong khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện niêm phong tài sản để bảo đảm thi hành bản án đã có hiệu lực của Tòa án.
• Thửa đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện dự án nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án theo quy định.

Quy định chi tiết về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở

Hạn mức tách thửa đối với đất ở tại tỉnh Hậu Giang được phân chia cụ thể theo hai nhóm trường hợp. Sau khi thực hiện tách thửa, cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại đều phải đồng thời đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật sau:

Trường hợp 1: Đất ở thuộc các khu quy hoạch mới tiếp giáp đường giao thông lớn

Áp dụng đối với thửa đất ở nằm trong các khu đất ở được quy hoạch mới, khi tiếp giáp trực tiếp với đường giao thông có lộ giới (hoặc chỉ giới đường đỏ) lớn hơn hoặc bằng 20 mét:

• Diện tích tối thiểu: Đạt từ 45m2 trở lên (diện tích này được tính sau khi đã trừ đi phần diện tích thuộc hành lang an toàn giao thông hoặc chỉ giới đường đỏ).
• Bề rộng thửa đất: Bằng hoặc lớn hơn 5 mét.
• Chiều sâu thửa đất: Bằng hoặc lớn hơn 5 mét.

Trường hợp 2: Các thửa đất ở thuộc các khu vực còn lại

Áp dụng đối với các thửa đất ở không thuộc phạm vi quy định của Trường hợp 1 nêu trên:

• Diện tích tối thiểu: Đạt từ 36m2 trở lên (diện tích này được tính sau khi đã trừ đi phần diện tích thuộc hành lang an toàn giao thông hoặc chỉ giới đường đỏ).
• Bề rộng thửa đất: Bằng hoặc lớn hơn 4 mét.
• Chiều sâu thửa đất: Bằng hoặc lớn hơn 4 mét.

Quy định chuyển tiếp và Hiệu lực thi hành

Quyết định cũng đưa ra các quy định cụ thể nhằm giải quyết các trường hợp lịch sử và phân công trách nhiệm tổ chức thực hiện:

• Điều khoản chuyển tiếp: Đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện tách thửa do lập thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (việc tách thửa này đúng theo quy định pháp luật tại thời điểm chia tách) và đã được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển quyền đối với thửa đất đã chia tách từ trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành thì vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hiệu lực thi hành: Quyết định này chính thức có hiệu lực thi hành sau 10 (mười) ngày kể từ ngày ký ban hành. Văn bản này thay thế hoàn toàn cho Quyết định số 25/2013/QĐ-UBND ngày 18 tháng 9 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang về việc ban hành hạn mức tối thiểu tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Hậu Giang.
• Trách nhiệm thi hành: Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Giám đốc các Sở; Thủ trưởng các cơ quan, ban, ngành cấp tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố và các đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm thi hành nghiêm túc Quyết định này.