Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi ban hành quy định chi tiết về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách khu đất thành dự án độc lập trên địa bàn tỉnh. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc đối với phần diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư sử dụng đất theo hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn.

- Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

• Phạm vi điều chỉnh: Quyết định này áp dụng đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể là các dự án có phần diện tích đất do Nhà nước giao để quản lý (theo Điều 8 Luật Đất đai), đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn và không có tài sản gắn liền với đất, nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã được nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Đối tượng áp dụng: Bao gồm các nhà đầu tư liên quan đến hoạt động đầu tư tại tỉnh Quảng Ngãi; các tổ chức, cá nhân, người sử dụng đất có liên quan; và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thủ tục dự án đầu tư ngoài ngân sách trên địa bàn tỉnh.

- Giải thích các khái niệm then chốt

• Khu đất: Được hiểu là phần diện tích đất do Nhà nước giao quản lý, đất công ích, đất không được phép chuyển nhượng/cho thuê/góp vốn và hoàn toàn không có tài sản gắn liền với đất.
• Khu đất có hình thù đặc biệt: Là khu đất dù đáp ứng đầy đủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập nhưng do hình dáng thực tế đặc thù nên không thể triển khai xây dựng dự án độc lập sau khi tách.

- Điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ để tách khu đất thành dự án độc lập

Để một khu đất xen kẽ được tách thành dự án độc lập, khu đất đó phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý sau:

• Về điều kiện: Khu đất phải đảm bảo tính liền thửa; đồng thời phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Về tiêu chí tiếp cận giao thông: Khu đất phải có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường giao thông hiện trạng có chiều rộng tối thiểu là 5m, hoặc có đường đi vào khu đất với chiều rộng tối thiểu 5m.
• Về kích thước thửa đất: Đối với khu vực huyện Lý Sơn và các phường, thị trấn, khu đất phải có cạnh tiếp giáp đường đi tối thiểu 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 10m. Đối với các khu vực còn lại trên địa bàn tỉnh, cạnh tiếp giáp đường đi tối thiểu phải đạt 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 20m.
• Về quy mô diện tích tối thiểu: Khu đất phải đạt diện tích tối thiểu từ 500m² trở lên đối với huyện Lý Sơn và các phường, thị trấn; đạt tối thiểu 1.000m² trở lên đối với các khu vực còn lại.
• Về tỷ lệ diện tích: Diện tích khu đất phải chiếm tối thiểu từ 5% trở lên so với tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án đầu tư.
• Xử lý trường hợp đặc biệt: Đối với khu đất đủ điều kiện tách nhưng có hình thù đặc biệt, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chủ trì thành lập đoàn kiểm tra thực tế, gửi kết quả cho Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp để báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, chỉ đạo cụ thể trong quá trình thẩm định chủ trương đầu tư.

- Phân công trách nhiệm của các cơ quan, địa phương

• Sở Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì, phối hợp rà soát các điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để đưa ra ý kiến chuyên môn gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban Quản lý Khu kinh tế Dung Quất và các Khu công nghiệp Quảng Ngãi về việc tách đất. Đồng thời, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý và sử dụng quỹ đất tại các địa phương.
• Sở Kế hoạch và Đầu tư: Đối với các dự án ngoài Khu kinh tế Dung Quất và các khu công nghiệp, Sở có trách nhiệm chủ trì tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định chủ trương tách khu đất thành dự án độc lập khi thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư; phối hợp xử lý các dự án đã được chấp thuận chủ trương nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất.
• Ban Quản lý Khu kinh tế Dung Quất và các Khu công nghiệp Quảng Ngãi: Thực hiện vai trò chủ trì tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh đối với các dự án nằm trong phạm vi quản lý của Ban Quản lý.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, thị xã, thành phố): Chịu trách nhiệm rà soát, xác định và cam kết trước pháp luật về tính chính xác của nguồn gốc đất cũng như tài sản trên đất; chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện rà soát thực địa và báo cáo số liệu cụ thể.
• Nhà đầu tư: Có nghĩa vụ phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương trong việc rà soát nguồn gốc đất đai thuộc phạm vi dự án đề xuất.

- Phương án xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư

Đối với các dự án đầu tư sử dụng đất theo hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày 09 tháng 9 năm 2021 nhưng chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với phần đất xen kẽ, việc xử lý được quy định như sau:

• Trường hợp đủ điều kiện tách dự án độc lập: Nếu phần diện tích đất xen kẽ đáp ứng đầy đủ các điều kiện, tiêu chí tại Quyết định này thì cơ quan nhà nước sẽ tiến hành giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
• Trường hợp không đủ điều kiện tách dự án độc lập: Thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ).

- Hiệu lực thi hành và tổ chức thực hiện

• Hiệu lực thi hành: Quyết định này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 09 tháng 9 năm 2021.
• Tổ chức thực hiện: Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Giám đốc các Sở: Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường; Trưởng Ban Quản lý Khu kinh tế Dung Quất và các Khu công nghiệp Quảng Ngãi; Thủ trưởng các sở, ban, ngành; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành. Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh vướng mắc, các đơn vị phải phản hồi bằng văn bản gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung.