Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Trà Vinh ban hành quy định chi tiết về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Trà Vinh. Quy định này nhằm thiết lập hạn mức diện tích và kích thước tối thiểu cho các thửa đất mới hình thành cũng như thửa đất còn lại sau khi tách thửa, đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng và công tác quản lý đất đai tại địa phương.

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Quyết định này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa đất ở để thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, đồng thời là căn cứ để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, quy định về diện tích tối thiểu này không áp dụng cho các trường hợp đặc thù sau:

• Các giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa đã được công chứng, chứng thực hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành.
• Các trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa mà người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ trước ngày Quyết định này có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết.
• Tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành hoặc quyết định hành chính về giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tách thửa để thực hiện các quyền theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.
• Các trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
• Các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giữa những người có quan hệ gia đình cận huyết bao gồm: giữa cha, mẹ (kể cả cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ) với con (con ruột, con nuôi, con dâu, con rể); giữa anh, chị, em ruột với nhau; giữa ông bà nội, ông bà ngoại với cháu.
• Thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất.
• Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ.
• Đất hiến, tặng cho Nhà nước; đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương và các loại nhà khác dưới hình thức cho, tặng quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.
• Tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất theo văn bản thỏa thuận chia tách quyền sử dụng đất hợp pháp đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung quyền sử dụng đất.

Quy định về diện tích và kích thước tối thiểu được phép tách thửa

Để được phép tách thửa, các thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo từng đơn vị hành chính như sau:

• Tại các phường: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải đạt từ 36 m² trở lên.
• Tại các thị trấn: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải đạt từ 40 m² trở lên.
• Tại các xã: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải đạt từ 50 m² trở lên.

Bên cạnh điều kiện về diện tích, thửa đất sau khi tách phải đáp ứng các yêu cầu nghiêm ngặt về kích thước tối thiểu:

• Đối với các phường và thị trấn: Chiều ngang giáp mặt đường giao thông (bao gồm đường đô thị, ngõ, hẻm, hệ thống dẫn nước và xả nước thải theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện) hoặc chiều sâu của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 4m.
• Đối với các xã: Trường hợp thửa đất không tiếp giáp với quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, đường liên xã thì chiều ngang hoặc chiều sâu phải lớn hơn hoặc bằng 5m. Trường hợp thửa đất tiếp giáp với quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, đường liên xã thì chiều ngang hoặc chiều sâu phải lớn hơn hoặc bằng 4m.
• Đối với thửa đất có hình dạng đặc biệt: Những thửa đất có hình thể không vuông vắn (không phải hình chữ nhật, hình thang, hình bình hành) vẫn phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của từng khu vực tương ứng.

Các quy định cụ thể cho từng trường hợp tách thửa đặc thù

Quyết định cũng đưa ra các nguyên tắc xử lý chi tiết đối với các trường hợp phát sinh trong thực tế quản lý đất đai:

• Thửa đất hình thành trước ngày Quyết định có hiệu lực: Nếu thửa đất đang sử dụng ổn định và được hình thành trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành thì vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện khác theo pháp luật đất đai.
• Hệ quả của việc tự ý tách thửa không đúng quy định: Trường hợp người sử dụng đất tự chia tách thửa đất thành các thửa đất có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định thì không được công nhận là thửa đất độc lập, không được cấp Giấy chứng nhận và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
• Cơ chế tách thửa đồng thời với hợp thửa: Cho phép người sử dụng đất tách thửa đất có diện tích hoặc kích thước nhỏ hơn quy định tối thiểu, với điều kiện phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành một thửa đất mới có diện tích và kích thước bằng hoặc lớn hơn mức tối thiểu. Nếu thửa đất liền kề khác chủ sử dụng thì được phép thực hiện chuyển nhượng, tặng cho theo quy định.
• Hợp thửa đối với các thửa đất khác loại đất: Trường hợp thửa đất xin tách và thửa đất liền kề không cùng loại đất thì phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt) và thủ tục hợp thửa đất.
• Tách thửa đất nông nghiệp để chuyển mục đích sang đất ở: Diện tích và kích thước tối thiểu được phép tách thửa trong trường hợp này được tính theo hạn mức tối thiểu của đất ở. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được phê duyệt.
• Thửa đất hỗn hợp (đất ở ghép với đất nông nghiệp): Khi thực hiện tách thửa đất có cả hai mục đích sử dụng này, phần diện tích đất ở sau khi tách phải đảm bảo đạt mức tối thiểu theo quy định tại Điều 2 của Quyết định này.
• Tách thửa đối với đất thuộc hành lang an toàn đường bộ: Được phép tách trọn thửa đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ nếu đáp ứng đủ điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu. Trong quá trình quản lý và sử dụng, người sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.
• Giải quyết các trường hợp cá biệt và phát sinh phổ biến: Đối với những trường hợp đặc biệt chưa được quy định cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm báo cáo, đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét giải quyết. Những trường hợp chưa có quy định nhưng diễn ra mang tính phổ biến sẽ được tổng hợp để trình Ủy ban nhân dân tỉnh (thông qua Sở Tài nguyên và Môi trường) xem xét, điều chỉnh quy định cho phù hợp.

Hiệu lực thi hành và trách nhiệm thực hiện

Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký ban hành. Quyết định này thay thế hoàn toàn hai văn bản trước đây của Ủy ban nhân dân tỉnh Trà Vinh bao gồm: Quyết định số 12/2009/QĐ-UBND ngày 26 tháng 11 năm 2009 và Quyết định số 04/2011/QĐ-UBND ngày 07 tháng 4 năm 2011.

Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, Giám đốc các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Thủ trưởng các sở, ban, ngành cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.