Quyết định 83/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế quy định chi tiết về các yếu tố hình thành doanh thu và ước tính chi phí để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm cụ thể hóa các quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ, tạo cơ sở pháp lý minh bạch, đồng bộ cho việc định giá đất đối với các dự án đầu tư phát triển bất động sản, thương mại dịch vụ và hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng

Quyết định này quy định cụ thể một số yếu tố hình thành doanh thu và ước tính chi phí để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế theo quy định tại điểm đ khoản 2 và điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.

Đối tượng áp dụng quy định bao gồm:

• Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
• Tổ chức có chức năng thực hiện tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
• Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh.

Các yếu tố hình thành doanh thu của dự án

Doanh thu phát triển của dự án được ước tính dựa trên các yếu tố về thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng và tỷ lệ lấp đầy, cụ thể như sau:

- Thời gian bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ:

• Căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.
• Trường hợp chưa xác định cụ thể trong các văn bản trên thì áp dụng: Đối với bất động sản nhà ở, thời gian bán hàng tối đa là 8 năm. Đối với các dự án thương mại dịch vụ (khách sạn, cho thuê văn phòng, du lịch nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại) và dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thời gian kinh doanh được tính từ thời điểm bắt đầu kinh doanh cho đến khi kết thúc dự án.

- Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ:

• Đối với công trình nhà ở thấp tầng: Bắt đầu sau khi hoàn thành đầu tư Công trình Hạ tầng kỹ thuật.
• Đối với công trình nhà ở cao tầng: Bắt đầu sau khi hoàn thiện phần móng của công trình, tối đa không quá 1 năm kể từ khi triển khai xây dựng công trình.
• Đối với dự án thương mại dịch vụ (khách sạn, cho thuê văn phòng, du lịch nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại): Bắt đầu sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng công trình theo tiến độ quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc Quyết định trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
• Đối với dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Bắt đầu sau khi hoàn thành đầu tư Công trình hạ tầng kỹ thuật.

- Tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy:

• Đối với đất thương mại dịch vụ (trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng quy mô dưới 50 ha): Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm kinh doanh đầu tiên là 40%; tỷ lệ lấp đầy hiệu quả tối thiểu bình quân qua các năm kinh doanh của dự án là 80%.
• Đối với dự án dịch vụ (khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng quy mô từ 50 ha trở lên): Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm kinh doanh đầu tiên là 20%; tỷ lệ lấp đầy hiệu quả tối thiểu bình quân qua các năm kinh doanh của dự án là 60%.
• Đối với dự án đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm kinh doanh đầu tiên là 15%; tỷ lệ lấp đầy hiệu quả tối thiểu bình quân qua các năm kinh doanh của dự án là 80%.
• Đối với bất động sản nhà ở: Tỷ lệ bán hàng được phân bổ đều trên tổng thời gian bán hàng.
• Đối với các loại hình khác: Tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể tại Báo cáo thuyết minh phương án giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét quyết định.

Các yếu tố ước tính chi phí của dự án

Chi phí phát triển của dự án được xác định dựa trên các tiêu chí cụ thể sau:

- Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng:

• Căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án.
• Trường hợp các văn bản trên chỉ có tổng tiến độ xây dựng nhưng chưa chi tiết thì tiến độ xây dựng được phân bổ đều trên thời gian xây dựng công trình tương ứng.

- Chi phí kinh doanh (chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành):

• Đối với bất động sản nhà ở: Được tính bằng 2% doanh thu trước thuế của dự án.
• Đối với dự án thương mại dịch vụ, dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Được tính bằng 5% doanh thu trước thuế của dự án.

- Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư:

• Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh) được tính bằng tỷ lệ 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.

Hiệu lực thi hành và Trách nhiệm thực hiện

Quyết định 83/2024/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành kể từ ngày 18 tháng 11 năm 2024.

Trách nhiệm thi hành quyết định thuộc về Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Giám đốc các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư; Cục trưởng Cục Thuế tỉnh; Cục trưởng Cục Thống kê; Thủ trưởng các Sở, Ngành, đơn vị liên quan và Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố Huế.