Quyết định số 940/2006/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức ban hành phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 cho khu dân cư tại phường Tam Phú, quận Thủ Đức. Đây là văn bản pháp lý quan trọng định hình sự phát triển hạ tầng, kiến trúc và phân bổ dân cư tại khu vực, do Công ty Cổ phần N.V.T làm chủ đầu tư.

Đồ án xác định rõ ranh giới địa lý và mục tiêu phát triển đô thị hóa đồng bộ tại khu vực phường Tam Phú, cụ thể như sau:

• Phạm vi ranh giới: Khu đất quy hoạch bao gồm các thửa đất số 25-1, từ thửa 26 đến thửa 38 thuộc tờ bản đồ địa chính số 54 (năm 2004) tại khu phố 1, phường Tam Phú, quận Thủ Đức.
• Tiếp giáp địa lý: Phía Đông Bắc giáp mương nước; phía Tây Bắc giáp đất trống trồng hoa màu; phía Đông Nam giáp đường nhựa khu vực; phía Tây Nam giáp đất trống. Vị trí chính xác được xác định theo họa đồ hiện trạng số 0087/TP do Công ty TNHH Đo đạc bản đồ thiết kế xây dựng - kinh doanh dịch vụ Quốc Thịnh lập ngày 20/04/2005.
• Mục tiêu quy hoạch: Hiện thực hóa định hướng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của khu vực, đồng thời đầu tư xây dựng khu nhà ở kinh doanh hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Tổng diện tích khu đất quy hoạch là 16.002 m2 với quy mô dân số dự kiến khoảng 1.544 người (bình quân 3,5 người/hộ). Cơ cấu sử dụng đất được phân bổ chi tiết nhằm tối ưu hóa không gian sống:

• Đất xây dựng nhà ở: Chiếm diện tích 7.910 m2 (tỷ lệ 49,4%, bình quân đạt 5,12 m2/người). Trong đó, đất dành cho nhà liên kế là 4.590 m2 (chiếm 58% quỹ đất ở) và đất dành cho nhà chung cư là 3.320 m2 (chiếm 42% quỹ đất ở).
• Đất công viên cây xanh và vườn hoa: Chiếm diện tích 4.224 m2 (tỷ lệ 26%, bình quân đạt 2,73 m2/người), tạo không gian cảnh quan và khu vui chơi thể dục thể thao cho cư dân.
• Đất giao thông: Chiếm diện tích 3.281 m2 (tỷ lệ 20%, bình quân đạt 2,12 m2/người).
• Đất công trình công cộng (Câu lạc bộ): Chiếm diện tích 587 m2 (tỷ lệ 4%, bình quân đạt 0,4 m2/người).
• Chỉ tiêu toàn khu: Mật độ xây dựng toàn khu khống chế ở mức tối đa 40%, hệ số sử dụng đất toàn khu là 3,4.

Quy hoạch phân chia cụ thể các loại hình nhà ở và công trình công cộng với các thông số kỹ thuật nghiêm ngặt:

• Khu nhà ở liên kế (gồm 49 căn): Áp dụng tiêu chuẩn theo Văn bản số 3665/UB-QLĐT ngày 27/09/1997 của Ủy ban nhân dân thành phố. Mật độ xây dựng tối đa là 80%. Tầng cao khống chế 3 tầng đối với trục đường lộ giới 16m và 2 tầng đối với trục đường lộ giới 10m. Quy định khoảng lùi cụ thể cho từng phân khu:
  • Khu A (lô A1 - A15): Khoảng lùi trước là 2,5m (riêng lô A15 lùi 5m). Khoảng lùi sau được tính bằng hiệu số giữa chiều dài lô đất với khoảng lùi trước và chiều dài xây dựng nhà mẫu.
  • Khu B (lô B1 - B30): Khoảng lùi trước cách ranh lộ giới đường Cây Keo và đường N là 2,5m (riêng lô B15 và B30 lùi 5m). Khoảng lùi sau là 1,5m đối với các lô từ B1-B14 và B16-B29; riêng lô B15 và B30 có khoảng lùi sau bằng 0m.
  • Khu C: Khoảng lùi sau cách ranh đất là 2,0m. Khoảng lùi trước là phần diện tích còn lại sau khi trừ khoảng lùi sau và chiều dài xây dựng nhà mẫu.
• Khu nhà chung cư (gồm 2 khối với 392 căn hộ): Mật độ xây dựng tối đa 35%, chiều cao tối đa 15 tầng (không quá 52m). Về định vị, mặt chính chung cư phải lùi cách lộ giới tối thiểu 15m, các mặt còn lại cách ranh đất tối thiểu 6m. Tầng trệt phải được ưu tiên bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng, bãi đỗ xe và các dịch vụ thương mại tiện ích.
• Công trình công cộng (Câu lạc bộ): Diện tích đất 587 m2 bố trí tại phía Đông Bắc dự án. Mật độ xây dựng tối đa 40%, chiều cao tối đa 3 tầng.

Hệ thống giao thông nội bộ và kết nối đối ngoại được quy hoạch đồng bộ với các thông số lộ giới cụ thể:

• Đường Cây Keo: Lộ giới quy hoạch rộng 20m.
• Đường D2: Lộ giới rộng 16m (phân bổ: vỉa hè mỗi bên 4m, lòng đường 8m). Bãi đậu xe công cộng được bố trí dọc theo tuyến đường này, gần khu vực 2 khối nhà chung cư.
• Đường D1 và D3: Lộ giới rộng 12m (phân bổ: vỉa hè mỗi bên 3m, lòng đường 6m).
• Đường nội bộ N: Lộ giới rộng 10m (phân bổ: vỉa hè mỗi bên 2,5m, lòng đường 5m).
• Quy định vạt góc giao lộ: Áp dụng kích thước vạt góc tiêu chuẩn là 5m x 5m tại các giao lộ để đảm bảo tầm nhìn và an toàn giao thông.
• Lưu ý về mương thoát nước: Tuyến mương phía Đông Bắc khu đất phải được Sở Giao thông - Công chính xem xét ý kiến chuyên môn. Trường hợp giữ lại phải đảm bảo hành lang an toàn cách ly theo đúng Quyết định số 150/2004/QĐ-UB ngày 09/06/2004 của Ủy ban nhân dân thành phố.

Quyết định phân công trách nhiệm cụ thể cho chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước nhằm đảm bảo tính khả thi của đồ án:

• Trách nhiệm của Chủ đầu tư (Công ty Cổ phần N.V.T):
  • Chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính pháp lý của quyền sử dụng đất đối với các lô nền trong phạm vi quy hoạch.
  • Trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày ban hành Quyết định, phải hoàn thành việc lập và trình duyệt Điều lệ quản lý xây dựng, lập và trình thẩm định hồ sơ thiết kế - dự toán hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
  • Đảm bảo thi công hạ tầng kỹ thuật (san nền, thoát nước mưa, nước thải) đúng thiết kế được duyệt, không gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường và đời sống của các khu dân cư lân cận.
  • Quản lý và vận hành tốt các công trình công cộng, công viên cây xanh phục vụ cộng đồng. Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh vướng mắc, phải kịp thời báo cáo Ủy ban nhân dân quận để xem xét điều chỉnh.
• Trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước:
  • Các đơn vị liên quan thuộc Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức phối hợp tổ chức công bố công khai quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định.
  • Phòng Quản lý Đô thị quận Thủ Đức và Ủy ban nhân dân phường Tam Phú chịu trách nhiệm giám sát, quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất và hoạt động xây dựng theo đúng quy hoạch được duyệt; kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng và đất đai trong khu vực dự án.