Thông tư 05/2015/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành quy định chi tiết về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ, nhằm đảm bảo an toàn cho người sử dụng cũng như các công trình liền kề và lân cận. Thông tư này áp dụng đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ trên lãnh thổ Việt Nam.

Nguyên tắc cơ bản trong quản lý chất lượng và bảo trì nhà ở

• Công tác khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, giấy phép xây dựng (nếu có) và các yêu cầu liên quan của Luật Xây dựng.
• Chủ nhà và các tổ chức, cá nhân liên quan chịu trách nhiệm về chất lượng công việc do mình thực hiện theo quy định của pháp luật và nội dung hợp đồng đã ký kết.

Quy định về khảo sát xây dựng nhà ở

Hoạt động khảo sát xây dựng được phân cấp cụ thể theo quy mô công trình như sau:

• Đối với nhà ở dưới 7 tầng: Chủ nhà được tự thực hiện hoặc thuê cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện. Trường hợp tự thực hiện, chủ nhà có thể kiểm tra trực tiếp qua hố đào thủ công để xác định lớp đất đặt móng, hoặc tham khảo số liệu địa chất từ các công trình liền kề, lân cận, hoặc số liệu do cơ quan có thẩm quyền cung cấp.
• Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên: Bắt buộc phải do tổ chức khảo sát có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.

Quy định về thiết kế xây dựng nhà ở

Yêu cầu về năng lực thiết kế được quy định dựa trên quy mô diện tích và số tầng của nhà ở:

• Nhà ở có tổng diện tích sàn dưới 250m2, dưới 3 tầng hoặc chiều cao dưới 12m: Chủ nhà được phép tự thiết kế và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình.
• Nhà ở dưới 7 tầng (trừ trường hợp quy mô nhỏ nêu trên): Thiết kế phải được thực hiện bởi tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng theo quy định.
• Nhà ở từ 7 tầng trở lên: Thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có đủ năng lực thực hiện, đồng thời phải được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn theo quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Quy định về thi công xây dựng nhà ở

Việc quản lý thi công và giám sát xây dựng được phân chia cụ thể:

• Nhà ở có tổng diện tích sàn dưới 250m2, dưới 3 tầng hoặc chiều cao dưới 12m: Chủ nhà được tự tổ chức thi công và chịu trách nhiệm toàn diện về an toàn xây dựng, cũng như các ảnh hưởng đến công trình liền kề, lân cận.
• Nhà ở dưới 7 tầng (trừ trường hợp quy mô nhỏ nêu trên): Việc thi công phải do tổ chức, cá nhân có kinh nghiệm thi công công trình quy mô tương tự thực hiện. Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường trong quá trình thi công, chủ nhà phải tham khảo ý kiến của bên thiết kế để xử lý kịp thời.
• Nhà ở từ 7 tầng trở lên: Phải do tổ chức có đủ năng lực thi công xây dựng thực hiện. Chủ nhà có trách nhiệm lập hồ sơ hoàn thành công trình và thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền kiểm tra trước khi đưa vào sử dụng.
• Khuyến khích giám sát thi công: Nhà nước khuyến khích chủ nhà thực hiện giám sát thi công với các nội dung như kiểm tra biện pháp thi công, an toàn công trình liền kề, chất lượng vật liệu, hệ thống cốp pha, giàn giáo, an toàn lao động và vệ sinh môi trường.

Quy định về bảo trì nhà ở

Công tác bảo trì nhằm đảm bảo an toàn trong suốt quá trình vận hành nhà ở:

• Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì định kỳ; kiểm tra các bộ phận kết cấu chịu lực chính (móng, cột, dầm, sàn, tường chịu lực), hệ thống điện nước, kiểm định an toàn thang máy (nếu có) và khắc phục ngay các hư hỏng phát sinh.
• Khi phát hiện nhà ở có dấu hiệu nguy hiểm, mất an toàn, phải báo ngay cho chính quyền địa phương và tổ chức kiểm định; đồng thời áp dụng các biện pháp khẩn cấp như hạn chế hoặc ngừng sử dụng, di dời người và tài sản để tránh nguy cơ sập đổ.

Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm

• Trước khi thi công: Chủ nhà cần chủ động liên hệ với chủ sở hữu công trình liền kề, lân cận để kiểm tra và ghi nhận hiện trạng, làm căn cứ giải quyết tranh chấp nếu có. Các bên liên quan có trách nhiệm phối hợp thực hiện việc này.
• Trong quá trình thi công: Nếu công trình liền kề, lân cận xuất hiện dấu hiệu lún, nứt, thấm dột hoặc nguy cơ sập đổ, chủ nhà phải phối hợp với các bên liên quan để xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp không tự thỏa thuận được, tranh chấp sẽ được giải quyết theo quy định pháp luật.
• Xử lý vi phạm: Các hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng nhà ở sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật về xây dựng và các quy định pháp luật liên quan khác.

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

• Phân công, phân cấp rõ ràng trách nhiệm quản lý nhà nước về chất lượng và bảo trì nhà ở cho Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp huyện.
• Tổ chức hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật về xây dựng và bảo trì nhà ở trên địa bàn; xử lý nghiêm các sai phạm phát hiện được.

Quy định chuyển tiếp và hiệu lực thi hành

• Quy định chuyển tiếp: Đối với nhà ở đã được cấp Giấy phép xây dựng hoặc đã khởi công xây dựng trước ngày Thông tư này có hiệu lực, việc quản lý chất lượng và bảo trì tiếp tục thực hiện theo quy định tại Thông tư số 10/2014/TT-BXD. Các trường hợp còn lại thực hiện theo quy định của Thông tư này.
• Hiệu lực thi hành: Thông tư 05/2015/TT-BXD chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2016 và thay thế hoàn toàn Thông tư số 10/2014/TT-BXD ngày 11 tháng 7 năm 2014 của Bộ Xây dựng.