Thông tư 11/2018/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành, có hiệu lực thi hành từ ngày 20 tháng 3 năm 2018, là văn bản pháp lý quan trọng sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Thông tư này tập trung giải quyết các vướng mắc thực tế liên quan đến việc phân bổ tiền thuê đất tại công trình hỗn hợp, xác định nghĩa vụ tài chính khi gia hạn thuê đất, xử lý tiền thuê đất đối với trường hợp tự nguyện không hưởng ưu đãi miễn tiền thuê đất, và khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng phát sinh trước ngày 01/7/2004.

Đối tượng áp dụng của Thông tư bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước về tài chính, tài nguyên và môi trường, cơ quan thuế, kho bạc nhà nước; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước hoặc đang sử dụng đất thuộc diện phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Phân bổ tiền thuê đất tại công trình hỗn hợp và xác định tiền thuê đất khi gia hạn

Thông tư bổ sung các quy định chi tiết nhằm giải quyết việc tính tiền thuê đất đối với các công trình xây dựng có mục đích hỗn hợp và khi người sử dụng đất được gia hạn thời gian thuê:

• Phân bổ tiền thuê đất tại công trình hỗn hợp: Đối với trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất đang sử dụng nhà, đất tại công trình xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp thuộc sở hữu nhà nước hoặc có phần diện tích thuộc quyền quản lý của Nhà nước mà không tách riêng được phần diện tích đất sử dụng cho từng đối tượng, tiền thuê đất phải nộp được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân với diện tích sàn sử dụng của từng đối tượng. Quy định này được áp dụng từ ngày 01/7/2014.
• Xác định hệ số phân bổ: Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất tính thu tiền thuê đất và tổng diện tích sàn sử dụng của các đối tượng.
• Quy định đối với tầng hầm: Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích sàn sử dụng của công trình xây dựng để tính hệ số phân bổ. Nếu diện tích các tầng hầm thuộc sở hữu chung thì được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng. Nếu diện tích các tầng hầm thuộc sở hữu riêng của đối tượng phải nộp tiền thuê đất thì diện tích này được phân bổ để tính thu tiền thuê đất riêng cho đối tượng đó.
• Xác định tiền thuê đất khi gia hạn: Khi được gia hạn sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm được gia hạn. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất tính từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định gia hạn.
• Xử lý thời gian chưa có quyết định gia hạn: Trường hợp đã hết thời gian thuê đất nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa ban hành quyết định gia hạn, người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất của từng năm sử dụng đất kể từ thời điểm hết hạn đến khi có quyết định gia hạn. Đơn giá được xác định trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành của từng năm và không được áp dụng chính sách ổn định đơn giá thuê đất 05 năm một lần trong khoảng thời gian này.

Xác định tiền thuê đất khi người sử dụng đất tự nguyện nộp tiền (không hưởng ưu đãi)

Đối với trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được miễn toàn bộ tiền thuê đất nhưng trong thời gian thuê có nguyện vọng nộp tiền thuê đất (không hưởng ưu đãi), số tiền thuê đất phải nộp một lần cho thời gian thuê đất còn lại được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm người sử dụng đất có văn bản đề nghị. Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê còn lại được phân loại xác định như sau:

• Trường hợp giá trị thửa đất dưới hạn mức quy định: Áp dụng đối với thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại. Đơn giá thuê đất thu một lần cho thời gian thuê đất còn lại được tính bằng: Giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) Hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) Thời gian phải nộp tiền thuê đất và chia (/) cho Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất. Trong đó, thời gian phải nộp tiền thuê đất bằng thời hạn thuê đất trừ đi thời gian thực tế đã sử dụng đất.
• Trường hợp giá trị thửa đất từ hạn mức quy định trở lên: Áp dụng đối với thửa đất hoặc khu đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại. Đơn giá thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê còn lại do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương (do Sở Tài chính làm Thường trực Hội đồng) để tổ chức thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng trước ngày 01/7/2004

Thông tư bổ sung hướng dẫn cụ thể về việc khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các trường hợp lịch sử:

• Điều kiện áp dụng: Nhà đầu tư đã chi trả tiền đền bù, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (bao gồm cả trường hợp tự thỏa thuận bồi thường hoặc tự nhận chuyển nhượng) theo quy định của pháp luật trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và được Nhà nước cho thuê đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau.
• Cơ chế khấu trừ: Nhà đầu tư được trừ số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất theo phương án đã được phê duyệt hoặc giá trị quyền sử dụng đất theo mục đích đất nhận chuyển nhượng hợp pháp tại thời điểm tự thỏa thuận, tự nhận chuyển nhượng vào tiền thuê đất phải nộp. Số tiền này được phân bổ cho thời gian thuê đất còn lại tương ứng với phần diện tích có thu tiền thuê đất và chưa được hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh, đồng thời không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.
• Quy đổi thời gian hoàn thành nghĩa vụ: Số tiền được trừ vào tiền thuê phải nộp được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm. Đơn giá thuê đất để thực hiện quy đổi áp dụng theo chính sách và giá đất tại thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2016. Việc xử lý tiền đền bù, giải phóng mặt bằng trong trường hợp này được thực hiện theo quy định tại Điều 9 Thông tư số 333/2016/TT-BTC.

Hiệu lực thi hành và quy định chuyển tiếp

Thông tư 11/2018/TT-BTC quy định rõ các điều khoản thi hành nhằm đảm bảo tính liên tục và nhất quán của pháp luật:

• Thời điểm có hiệu lực: Thông tư chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20 tháng 3 năm 2018.
• Quy định chuyển tiếp: Các trường hợp phát sinh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính từ thời điểm Nghị định số 135/2016/NĐ-CP và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP có hiệu lực đến thời điểm Thông tư này có hiệu lực được áp dụng xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định tại các Nghị định nêu trên và hướng dẫn chi tiết tại Thông tư này.
• Giải quyết vướng mắc: Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc, các cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm phản ánh kịp thời về Bộ Tài chính để được xem xét, giải quyết theo thẩm quyền.