Thông tư số 13/2017/TT-NHNN do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng. Văn bản này tập trung điều chỉnh các quy định pháp lý liên quan đến chủ thể tham gia bảo lãnh, nghĩa vụ được bảo lãnh, đặc biệt là quy trình, điều kiện và phương thức xác định số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà và nâng cao tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Thông tư áp dụng đối với các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh; các chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai; bên mua, bên thuê mua nhà ở; cùng các cá nhân, tổ chức là người cư trú hoặc người không cư trú có liên quan đến hoạt động bảo lãnh ngân hàng tại Việt Nam.

Sửa đổi quy định về chủ thể tham gia và nghĩa vụ được bảo lãnh

• Chủ thể tham gia giao dịch bảo lãnh: Đối tượng liên quan đến nghiệp vụ bảo lãnh được mở rộng bao gồm cả cá nhân và pháp nhân là người cư trú hoặc người không cư trú. Đối với các tổ chức không có tư cách pháp nhân khi tham gia quan hệ bảo lãnh, chủ thể thực hiện việc xác lập và thực hiện giao dịch phải tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định tại Điều 101 Bộ luật Dân sự.
• Nghĩa vụ được bảo lãnh: Được xác định là nghĩa vụ tài chính hợp pháp của bên được bảo lãnh. Tuy nhiên, Thông tư loại trừ nghĩa vụ bảo lãnh thanh toán trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại nợ, cũng như trái phiếu được phát hành bởi công ty con hoặc công ty liên kết của một tổ chức tín dụng khác.

Quy định chi tiết về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

• Khái niệm và bản chất: Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua hoặc bên thuê mua về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư. Nghĩa vụ này phát sinh khi đến thời hạn bàn giao nhà theo cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà và không hoàn trả (hoặc hoàn trả không đầy đủ) số tiền ứng trước cùng các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký. Sau khi thực hiện nghĩa vụ thay, chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả lại số tiền này cho ngân hàng thương mại.
• Năng lực thực hiện bảo lãnh của ngân hàng thương mại: Ngân hàng thương mại muốn thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng hai điều kiện: Giấy phép thành lập và hoạt động (hoặc văn bản sửa đổi, bổ sung) có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; và không bị cấm thực hiện hoạt động này trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt. Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm công bố công khai danh sách các ngân hàng đủ năng lực trên trang thông tin điện tử theo từng thời kỳ. Ngân hàng bị loại khỏi danh sách vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết bảo lãnh đã ký cho đến khi nghĩa vụ chấm dứt.
• Điều kiện cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư: Ngân hàng thương mại xem xét cấp bảo lãnh khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện bảo lãnh thông thường (trừ trường hợp bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng) và dự án của chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.
• Trình tự thực hiện bảo lãnh:
  • Ký hợp đồng bảo lãnh: Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh. Số tiền bảo lãnh tối đa cho một dự án bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn trả. Thỏa thuận này có hiệu lực từ ngày ký cho đến khi toàn bộ cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực.
  • Phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua: Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải gửi hợp đồng này cho ngân hàng thương mại. Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng, ngân hàng thương mại căn cứ vào hợp đồng và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh gửi đến địa chỉ của bên mua.
  • Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh: Được xác định từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
• Xác định số dư bảo lãnh: Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư là tổng số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của các bên mua theo tiến độ thỏa thuận trước khi bàn giao nhà và giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt. Chủ đầu tư và ngân hàng thương mại thỏa thuận thời gian thông báo số tiền ứng trước đã nhận, nhưng tối thiểu phải thông báo một lần vào ngày cuối cùng hàng tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về tính chính xác của thông tin thông báo này.

Trách nhiệm tổ chức thực hiện và bãi bỏ văn bản

• Bãi bỏ quy định cũ: Thông tư chính thức bãi bỏ Điều 22 của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng.
• Phân công trách nhiệm trong hệ thống Ngân hàng Nhà nước:
  • Vụ Tín dụng các ngành kinh tế có trách nhiệm phối hợp với Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng để công bố danh sách các ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; đồng thời làm đầu mối tổng hợp, trình Thống đốc ban hành quyết định công bố hoặc điều chỉnh danh sách này kịp thời.
  • Chánh Văn phòng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Thủ trưởng các đơn vị thuộc Ngân hàng Nhà nước, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, cùng Chủ tịch Hội đồng quản trị, Chủ tịch Hội đồng thành viên và Tổng giám đốc (Giám đốc) các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chịu trách nhiệm tổ chức thi hành.

Hiệu lực thi hành

Thông tư 13/2017/TT-NHNN có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 11 năm 2017.