Tóm tắt Công văn 1006/TCT-CS năm 2015 về thuế giá trị gia tăng

Công văn 1006/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành hướng dẫn về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trọng tâm là việc xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp và cơ quan thuế địa phương thống nhất phương pháp thực hiện, tránh các sai sót trong quá trình kê khai và quyết toán thuế.

Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định pháp luật về thuế GTGT, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ tại thời điểm chuyển nhượng. Công văn làm rõ các trường hợp xác định giá đất được trừ cụ thể như sau:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp thuê đất: Đối với trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ là tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh theo phương án được phê duyệt.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Doanh nghiệp không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của giá trị quyền sử dụng đất đã được trừ này.

Hướng dẫn giải quyết các vướng mắc thực tế về giá đất được trừ

Công văn đi sâu vào giải quyết các vướng mắc phổ biến của doanh nghiệp trong quá trình xác định chi phí và giá trị quyền sử dụng đất:

• Xác định giá đất khi nhận chuyển nhượng từ cá nhân: Khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân (không có hóa đơn GTGT), giá đất được trừ được căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt theo đúng quy định pháp luật.
• Trường hợp không tách riêng được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng: Nếu cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản mà giá trị quyền sử dụng đất đã bao gồm cả giá trị nhà, công trình trên đất nhưng không tách riêng được giá trị quyền sử dụng đất, thì giá đất được trừ được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nhận chuyển nhượng.
• Các chi phí không được tính vào giá đất được trừ: Các khoản chi phí phát sinh sau khi đã nhận bàn giao đất (như chi phí san lấp mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí lãi vay hóa giá...) không được cộng gộp vào giá đất được trừ mà phải hạch toán vào giá trị công trình để tính khấu hao hoặc tính vào giá vốn khi chuyển nhượng bất động sản.

Hiệu lực thi hành và trách nhiệm của cơ quan thuế địa phương

Tổng cục Thuế yêu cầu các Cục Thuế tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào hướng dẫn tại Công văn này và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan để hướng dẫn người nộp thuế thực hiện:

• Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra: Cơ quan thuế địa phương cần rà soát kỹ lưỡng hồ sơ kê khai thuế của các doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đảm bảo việc trừ giá đất đúng đối tượng, đúng hóa đơn chứng từ, tránh thất thu ngân sách nhà nước.
• Trách nhiệm của người nộp thuế: Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải chủ động rà soát các hợp đồng nhận chuyển nhượng, hồ sơ bồi thường giải phóng mặt bằng và chứng từ nộp tiền sử dụng đất để tự xác định chính xác số thuế GTGT phải nộp, hạn chế tối đa rủi ro bị truy thu và xử phạt vi phạm hành chính về thuế.