Tổng quan về Công văn 1151/BXD-KTXD năm 2024

Công văn 1151/BXD-KTXD do Bộ Xây dựng ban hành năm 2024 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng gửi các cơ quan chức năng nhằm làm rõ phương án xác định giá trị phần hạ tầng kỹ thuật phân bổ vào chi phí phát triển đối với khu đất nhà ở xã hội. Đây là cơ sở pháp lý thiết thực để các địa phương, chủ đầu tư áp dụng phương pháp thặng dư trong việc xác định giá đất một cách chính xác, minh bạch và đúng quy định pháp luật.

Các nội dung trọng tâm và hướng dẫn chi tiết từ Bộ Xây dựng:

• Nguyên tắc phân bổ chi phí hạ tầng kỹ thuật: Đối với các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc...) thuộc phạm vi dự án phải được tính toán tổng thể. Phần chi phí này sau đó được phân bổ cho phần diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội theo tỷ lệ diện tích đất hoặc tỷ lệ diện tích sàn xây dựng tương ứng, đảm bảo nguyên tắc không trùng lặp và phản ánh đúng chi phí thực tế đầu tư.
• Xác định chi phí phát triển trong phương pháp thặng dư: Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất cho phần diện tích đất thương mại, chi phí phát triển dự án bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đã phân bổ cho khu đất nhà ở xã hội (nếu chủ đầu tư được giao thực hiện và không được nhà nước hoàn trả bằng hình thức khác). Việc xác định chi phí này phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, thiết kế cơ sở hoặc thiết kế bản vẽ thi công đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Sự phối hợp giữa pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng: Công văn nhấn mạnh việc xác định chi phí phát triển phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng của Bộ Xây dựng, đồng thời phải phù hợp với các quy định về định giá đất tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các khoản mục chi phí phải được bóc tách rõ ràng, tránh việc tính toán vượt định mức hoặc bỏ sót các chi phí hợp pháp của doanh nghiệp.
• Trách nhiệm thực hiện của địa phương và chủ đầu tư: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và các cơ quan chuyên môn (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường) có trách nhiệm rà soát, thẩm định phương án phân bổ chi phí hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư đề xuất. Việc thẩm định phải đảm bảo tính khách quan, phù hợp với suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố hoặc giá trị dự toán đã được phê duyệt, làm cơ sở trình Hội đồng thẩm định giá đất địa phương quyết định.

Ý nghĩa thực tiễn của văn bản:

Hướng dẫn tại Công văn 1151/BXD-KTXD giúp tháo gỡ những vướng mắc kéo dài tại nhiều địa phương trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất nhà ở xã hội. Việc làm rõ cách thức phân bổ chi phí hạ tầng kỹ thuật giúp đẩy nhanh tiến độ định giá đất, khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời khuyến khích các nhà đầu tư tích cực tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội nhờ cơ chế khấu trừ chi phí rõ ràng và hợp lý.