Tổng quan về Công văn 1221/TCT-CS năm 2020

Công văn 1221/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn quan trọng về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) áp dụng riêng cho các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Văn bản này giải quyết các vướng mắc thực tế của doanh nghiệp đầu tư trong việc xác định giá tính thuế GTGT đối với quỹ nhà tái định cư, phương pháp khấu trừ thuế đầu vào và nghĩa vụ kê khai thuế khi bàn giao căn hộ cho người dân.

Chính sách thuế GTGT đối với hoạt động bàn giao nhà tái định cư

Đối với hoạt động bàn giao căn hộ tái định cư cho các hộ dân có nhà chung cư cũ bị giải tỏa, chính sách thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

• Xác định đối tượng chịu thuế: Hoạt động chuyển nhượng, bàn giao nhà tái định cư cho các hộ dân thuộc diện giải tỏa, đền bù vẫn thuộc đối tượng chịu thuế GTGT theo quy định pháp luật về chuyển nhượng bất động sản.
• Giá tính thuế GTGT: Giá tính thuế GTGT đối với nhà tái định cư được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất được trừ theo quy định. Trong trường hợp cải tạo chung cư cũ, giá đất được trừ bao gồm cả chi phí đền bù, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất (giá trị nhà chung cư cũ bị phá dỡ) theo phương án đền bù, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Doanh thu tính thuế đối với diện tích chênh lệch: Đối với phần diện tích nhà tái định cư tương đương với giá trị đền bù theo phương án được duyệt, doanh thu tính thuế được xác định theo giá trị đền bù tương ứng. Đối với phần diện tích tăng thêm (nếu có) do hộ dân mua thêm ngoài phương án đền bù, doanh nghiệp phải kê khai và nộp thuế GTGT theo giá bán thực tế thỏa thuận.

Nguyên tắc khấu trừ thuế GTGT đầu vào của dự án cải tạo chung cư

Việc khấu trừ thuế GTGT đầu vào đối với các chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Khấu trừ toàn bộ thuế đầu vào hợp pháp: Thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho việc xây dựng nhà chung cư (bao gồm cả khu vực nhà tái định cư và khu vực nhà thương mại để bán) được khấu trừ toàn bộ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hóa đơn và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.
• Điều kiện khấu trừ: Doanh nghiệp phải có hóa đơn GTGT hợp pháp của hàng hóa, dịch vụ mua vào hoặc chứng từ nộp thuế GTGT khâu nhập khẩu; có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với hàng hóa, dịch vụ mua vào từ hai mươi triệu đồng trở lên.
• Phân bổ thuế GTGT đầu vào: Trường hợp dự án có hạng mục công trình công cộng không thu tiền hoặc không chịu thuế GTGT, chủ đầu tư phải thực hiện phân bổ thuế GTGT đầu vào theo tỷ lệ doanh thu hoặc theo diện tích sử dụng thực tế của từng hạng mục theo quy định của pháp luật thuế.

Hướng dẫn tổ chức thực hiện cho cơ quan thuế và doanh nghiệp

Để đảm bảo thực hiện thống nhất chính sách thuế, Tổng cục Thuế đưa ra các yêu cầu cụ thể đối với các bên liên quan:

• Đối với Cục Thuế địa phương: Có trách nhiệm hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện kê khai, nộp thuế GTGT đúng quy định; kiểm tra, giám sát chặt chẽ phương án đền bù, giải phóng mặt bằng đã được phê duyệt để làm căn cứ xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT một cách chính xác.
• Đối với chủ đầu tư dự án: Phải chủ động hoàn thiện hồ sơ pháp lý của dự án, lưu trữ đầy đủ phương án đền bù, tái định cư và các chứng từ liên quan để xuất trình khi cơ quan thuế thực hiện thanh tra, kiểm tra; thực hiện lập hóa đơn GTGT đúng thời điểm bàn giao căn hộ cho người dân.