Giới thiệu về Công văn 1856/TCT-CS năm 2023

Công văn 1856/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành năm 2023 là văn bản hướng dẫn quan trọng về chính sách thu tiền sử dụng đất khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Văn bản này giải quyết các vướng mắc thực tế của cơ quan thuế địa phương và người sử dụng đất trong việc xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh khi các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch sử dụng đất của dự án bị thay đổi bởi quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các nội dung chính sách cốt lõi của Công văn 1856/TCT-CS

Văn bản tập trung phân tích và hướng dẫn chi tiết các nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính đất đai dựa trên hệ thống pháp luật hiện hành, cụ thể như sau:

• Căn cứ pháp lý áp dụng: Việc thu tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch được thực hiện căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, cùng các Thông tư hướng dẫn thi hành của Bộ Tài chính (như Thông tư số 76/2014/TT-BTC).
• Nguyên tắc thu tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch: Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết (quy hoạch 1/500) dẫn đến thay đổi các chỉ tiêu sử dụng đất (như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, cơ cấu sử dụng đất) làm tăng giá trị đất của dự án, thì người sử dụng đất phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất đối với phần giá trị chênh lệch tăng thêm. Ngược lại, nếu việc điều chỉnh làm giảm giá trị đất thì thực hiện xử lý theo quy định pháp luật về đất đai và ngân sách nhà nước.
• Thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất bổ sung: Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch được xác định tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng. Việc xác định giá đất cụ thể phải tuân thủ đúng quy trình, phương pháp định giá đất quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung liên quan.
• Trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan chức năng: Tổng cục Thuế yêu cầu Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chủ động phối hợp chặt chẽ với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và các cơ quan liên quan tại địa phương. Việc phối hợp này nhằm rà soát kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý của dự án, xác định rõ diện tích đất, mục đích sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch được điều chỉnh để làm cơ sở tính toán chính xác, kịp thời nghĩa vụ tài chính, tránh thất thu ngân sách nhà nước.

Đánh giá tác động và lưu ý trong quá trình thực hiện

Công văn 1856/TCT-CS mang lại sự thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật thuế đất đai trên toàn quốc. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và thực hiện đúng quy định, các bên liên quan cần lưu ý:

• Đối với cơ quan thuế: Cần thực hiện đối chiếu kỹ lưỡng giữa quy hoạch cũ và quy hoạch mới được điều chỉnh để xác định chính xác các chỉ tiêu thay đổi làm căn cứ tính thuế. Đảm bảo quy trình luân chuyển hồ sơ địa chính giữa cơ quan tài nguyên môi trường và cơ quan thuế được thực hiện nhanh chóng, đúng thời hạn quy định.
• Đối với người sử dụng đất (chủ đầu tư dự án): Cần chủ động theo dõi các quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án để phối hợp với cơ quan chức năng kê khai, nộp đầy đủ tiền sử dụng đất phát sinh (nếu có). Việc chậm trễ thực hiện nghĩa vụ tài chính có thể dẫn đến việc bị tính tiền chậm nộp hoặc gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho dự án.