Công văn 3454/TCT-CS năm 2019 do Tổng cục Thuế ban hành ngày 28/08/2019 hướng dẫn về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cụ thể là việc xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện đúng nghĩa vụ thuế và tối ưu hóa chi phí hợp pháp.

- Thông tin chung về văn bản

• Số hiệu: 3454/TCT-CS
• Cơ quan ban hành: Tổng cục Thuế
• Ngày ban hành: 28/08/2019
• Chủ đề: Hướng dẫn chính sách thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

- Căn cứ pháp lý áp dụng

Tổng cục Thuế đưa ra hướng dẫn dựa trên các quy định pháp luật hiện hành về thuế GTGT tại thời điểm ban hành, bao gồm:

• Luật Thuế giá trị gia tăng và các Luật sửa đổi, bổ sung liên quan.
• Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng.
• Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đặc biệt là quy định tại Khoản 10 Điều 7 về giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản).

- Nguyên tắc xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT

Theo hướng dẫn tại Công văn 3454/TCT-CS, việc xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được thực hiện theo các nguyên tắc cụ thể sau:

• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân: Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã được tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ.
• Trường hợp giá đất được trừ không bao gồm cơ sở hạ tầng: Nếu giá đất được trừ tại thời điểm nhận chuyển nhượng chưa bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng, cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ.
• Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng: Nếu không có đủ hồ sơ, chứng từ để xác định giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá đất được trừ sẽ được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

- Lưu ý quan trọng đối với doanh nghiệp khi kê khai thuế

Để đảm bảo tính tuân thủ pháp luật và tránh các rủi ro bị truy thu thuế, doanh nghiệp cần lưu ý:

• Phải lưu trữ đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ thanh toán và các giấy tờ liên quan để chứng minh giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thực tế.
• Việc phân bổ và khấu trừ thuế GTGT đầu vào đối với chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng phải được thực hiện rõ ràng, tách biệt giữa phần đã tính vào giá đất được trừ và phần chưa tính để tránh việc khấu trừ trùng lặp hoặc kê khai sai quy định.