Tóm tắt Công văn 4494/BXD-QLN năm 2021 về giải quyết phần diện tích sử dụng chung của nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Công văn 4494/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành nhằm tháo gỡ các vướng mắc và hướng dẫn chi tiết cho các địa phương trong việc giải quyết phần diện tích sử dụng chung khi thực hiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng, giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân đồng thời thống nhất quy trình quản lý nhà nước đối với quỹ nhà ở này.

Nguyên tắc xác định diện tích sử dụng chung và diện tích sử dụng riêng

Bộ Xây dựng nhấn mạnh việc phân định diện tích sử dụng chung và riêng trong nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải dựa trên các nguyên tắc pháp lý chặt chẽ:

• Căn cứ vào hồ sơ quản lý nhà ở qua các thời kỳ, hợp đồng thuê nhà đã ký và thực tế quá trình sử dụng của các hộ dân.
• Diện tích sử dụng chung bao gồm các phần diện tích có thiết kế, cấu trúc phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt chung của nhiều hộ gia đình trong khuôn viên nhà ở cũ như lối đi, hành lang, cầu thang, sân chung, nhà vệ sinh chung, giếng trời và các phần kết cấu chịu lực của ngôi nhà.
• Việc xác định ranh giới diện tích chung - riêng phải bảo đảm không làm ảnh hưởng đến không gian kiến trúc tổng thể, an toàn chịu lực của công trình và đáp ứng đầy đủ các điều kiện về phòng cháy, chữa cháy.

Phương án giải quyết đối với từng trường hợp cụ thể

Công văn đưa ra hướng dẫn phân loại và xử lý cụ thể đối với phần diện tích sử dụng chung tùy thuộc vào khả năng phân chia và quy hoạch thực tế:

• Trường hợp diện tích chung có thể phân chia riêng biệt: Đối với phần diện tích sử dụng chung nhưng thực tế có thể tách biệt độc lập để giao cho một hộ gia đình sử dụng mà không làm ảnh hưởng đến lối đi, không gian sinh hoạt của các hộ liền kề và phù hợp với quy hoạch xây dựng của địa phương, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét giải quyết bán phần diện tích này cho hộ gia đình đang thực tế sử dụng. Việc bán diện tích này được thực hiện theo quy định về bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và người mua phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
• Trường hợp diện tích chung không thể phân chia: Đối với các phần diện tích bắt buộc phải giữ lại để phục vụ nhu cầu chung (như lối đi chung duy nhất, cầu thang, hệ thống kỹ thuật chung), cơ quan quản lý nhà ở tuyệt đối không được phép bán hoặc phân chia cho bất kỳ cá nhân hay hộ gia đình nào. Phần diện tích này phải được giữ nguyên trạng để sử dụng chung và giao cho đơn vị quản lý vận hành hoặc các hộ gia đình tự quản lý theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.

Quy định về nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi diện tích chung

Khi thực hiện chuyển đổi hoặc bán phần diện tích sử dụng chung cho hộ gia đình theo quy định, việc tính toán nghĩa vụ tài chính phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật hiện hành:

• Giá bán và tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chung được chuyển đổi sang sử dụng riêng phải được xác định theo đúng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và các quy định về thu tiền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán.
• Người mua nhà phải hoàn thành đầy đủ các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với phần diện tích này trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trách nhiệm tổ chức thực hiện của các địa phương

Để bảo đảm tính thống nhất và hạn chế khiếu kiện, Bộ Xây dựng yêu cầu Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan thực hiện các nhiệm vụ sau:

• Tổ chức rà soát, thống kê toàn bộ quỹ nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn, đặc biệt là các khu nhà có phần diện tích sử dụng chung phức tạp, đan xen giữa nhiều hộ gia đình để chủ động phân loại và xây dựng phương án xử lý.
• Chủ trì phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để xây dựng phương án phân bổ, quản lý hoặc bán phần diện tích chung trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước khi thực hiện bán nhà ở.
• Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các hành vi tự ý lấn chiếm, cơi nới, xây dựng trái phép hoặc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng phần diện tích chung trong nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.