Giới thiệu về Công văn 02/BXD-QLN năm 2017

Công văn 02/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành năm 2017 là văn bản hướng dẫn quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc, tranh chấp phổ biến giữa chủ đầu tư và người mua nhà liên quan đến phương pháp xác định diện tích sử dụng căn hộ chung cư (thường gọi là diện tích thông thủy). Văn bản này đưa ra các căn cứ pháp lý rõ ràng dựa trên quy định của Luật Nhà ở năm 2014 để các bên thực hiện thống nhất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng cũng như tính minh bạch trong giao dịch bất động sản.

- Nguyên tắc xác định diện tích sử dụng căn hộ chung cư (diện tích thông thủy)

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn 02/BXD-QLN, diện tích sử dụng căn hộ chung cư thương mại phải được tính theo kích thước thông thủy. Đây là phương pháp tính diện tích trải sàn thực tế mà người mua có thể sử dụng trực tiếp. Nguyên tắc này được quy định cụ thể như sau:

• Diện tích thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó.
• Diện tích thông thủy không được tính các phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc kết cấu chịu lực của tòa nhà nằm bên trong căn hộ bao gồm: tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, hệ thống cột chịu lực, diện tích sàn có hộp kỹ thuật (hộp gen) đi qua căn hộ.

- Chi tiết các bộ phận không được tính vào diện tích sử dụng căn hộ

Để tránh việc chủ đầu tư mập mờ trong cách tính nhằm tăng diện tích căn hộ trên giấy tờ, Công văn 02/BXD-QLN làm rõ các bộ phận bắt buộc phải khấu trừ ra khỏi diện tích thông thủy:

• Hệ thống cột chịu lực và tường chịu lực: Toàn bộ tiết diện ngang của các cột chịu lực, vách chịu lực nằm bên trong căn hộ không được tính vào diện tích sử dụng. Việc đo đạc phải trừ đi phần diện tích chiếm chỗ của các cấu kiện này.
• Hộp kỹ thuật (hộp gen): Các hộp kỹ thuật chứa đường ống cấp thoát nước, hệ thống điện, thông gió chạy dọc qua căn hộ thuộc sở hữu chung của tòa nhà, do đó diện tích sàn bị chiếm chỗ bởi các hộp kỹ thuật này hoàn toàn không được tính vào diện tích riêng của căn hộ.
• Tường bao và tường phân chia căn hộ: Phần diện tích xây dựng của tường bao quanh căn hộ và tường ngăn cách giữa hai căn hộ liền kề thuộc sở hữu chung hoặc không thuộc diện tích sử dụng riêng của một căn hộ cụ thể, vì vậy chỉ được tính từ mép trong của các bức tường này.

- Phương pháp đo đạc diện tích ban công và lô gia

Một trong những điểm hay xảy ra tranh chấp là cách tính diện tích ban công và lô gia. Công văn 02/BXD-QLN hướng dẫn cụ thể:

• Đối với ban công, diện tích được tính là toàn bộ diện tích sàn của ban công. Trường hợp ban công có phần tường chung với căn hộ khác hoặc với hành lang chung thì tính từ mép trong của tường chung đó.
• Đối với lô gia (phần không gian có ba mặt là tường bao quanh), diện tích sử dụng được tính từ mép trong của các bức tường bao quanh lô gia đó, không tính phần diện tích của các bức tường này vào diện tích sử dụng của căn hộ.

- Giải quyết tranh chấp về sai lệch diện tích khi bàn giao thực tế

Công văn 02/BXD-QLN cũng đưa ra định hướng giải quyết khi có sự chênh lệch giữa diện tích ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ và diện tích đo đạc thực tế tại thời điểm bàn giao:

• Các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng về tỷ lệ sai lệch diện tích cho phép (thông thường các bên thường thỏa thuận mức sai lệch từ 0,5% đến 2%).
• Nếu diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao nằm trong phạm vi sai lệch cho phép đã thỏa thuận, các bên không phải điều chỉnh lại giá trị hợp đồng.
• Nếu diện tích thực tế chênh lệch vượt quá tỷ lệ sai lệch cho phép đã thỏa thuận trong hợp đồng, giá trị hợp đồng mua bán căn hộ phải được tính toán lại dựa trên diện tích đo đạc thực tế và đơn giá mỗi mét vuông đã thống nhất trước đó.
• Trong trường hợp phát sinh tranh chấp không thể tự thỏa thuận, các bên có quyền yêu cầu cơ quan chức năng hoặc Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về nhà ở.

- Ý nghĩa pháp lý của Công văn 02/BXD-QLN năm 2017

Văn bản hướng dẫn này của Bộ Xây dựng đóng vai trò là công cụ pháp lý quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trước các hành vi gian lận diện tích của một số chủ đầu tư thiếu uy tín. Đồng thời, đây cũng là cơ sở chuẩn mực để các đơn vị đo đạc bản đồ, cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng) thực hiện việc ghi nhận diện tích căn hộ một cách chính xác, thống nhất trên phạm vi cả nước.