Tổng quan về Công văn 4890/TCT-TNCN

Công văn 4890/TCT-TNCN do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn quan trọng về việc xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng quyền thuê mua căn hộ. Văn bản này tháo gỡ các vướng mắc cho người nộp thuế và cơ quan thuế địa phương trong việc áp dụng thống nhất quy định pháp luật thuế đối với loại hình giao dịch đặc thù này, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

- Xác định bản chất thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê mua căn hộ

• Hoạt động chuyển nhượng quyền thuê mua căn hộ (bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại) được xác định là hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Cá nhân có hoạt động chuyển nhượng quyền thuê mua căn hộ phải thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, không áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần của thu nhập từ tiền lương, tiền công.

- Căn cứ tính thuế và thuế suất áp dụng

• Thuế suất áp dụng: Áp dụng thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng từng lần đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
• Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế: Là giá trị ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc thấp hơn giá thực tế thanh toán của chủ đầu tư thì cơ quan thuế sẽ thực hiện ấn định thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
• Thời điểm xác định thu nhập tính thuế: Là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê mua căn hộ có hiệu lực theo quy định của pháp luật (thông thường là thời điểm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng).

- Hồ sơ và thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân

• Hồ sơ khai thuế bao gồm: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu quy định hiện hành; Hợp đồng thuê mua căn hộ gốc ký với chủ đầu tư; Văn bản chuyển nhượng quyền thuê mua căn hộ có công chứng hoặc chứng thực; Chứng từ nộp tiền cho chủ đầu tư theo tiến độ và các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhân thân của các bên.
• Nơi nộp hồ sơ: Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có căn hộ chuyển nhượng hoặc bộ phận một cửa liên thông theo quy định của địa phương.
• Thời hạn nộp hồ sơ: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực, người nộp thuế phải thực hiện nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế để tránh bị xử phạt chậm nộp.

- Trách nhiệm của các bên liên quan trong giao dịch

• Người chuyển nhượng: Có nghĩa vụ kê khai trung thực giá trị chuyển nhượng và nộp thuế TNCN đầy đủ, đúng hạn vào ngân sách nhà nước.
• Người nhận chuyển nhượng: Có trách nhiệm yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp chứng từ nộp thuế TNCN trước khi thực hiện các thủ tục sang tên, xác nhận tại chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp sau này.
• Chủ đầu tư dự án: Chỉ thực hiện xác nhận việc chuyển nhượng quyền thuê mua căn hộ khi các bên đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính (thuế TNCN) với nhà nước và xuất trình được chứng từ nộp thuế hợp lệ.