Kính gửi: Công ty TNHH MTV Duyên Hải
(Địa chỉ: 16B Nguyễn Thái Học, P. Yết Kiêu, Q. Hà Đông, Hà Nội. MST: 0105753635)

Trả lời công văn số 775/Cty-TCKT đề ngày 06/9/2017 của Công ty TNHH MTV Duyên Hải (sau đây gọi tắt là “Công ty”) hỏi về chính sách thuế, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:

1. Về nội dung tính thuế GTGT đối với tiền phí bảo trì nhà chung cư:

- Căn cứ Khoản 1 Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở quy định:

“Điều 51. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:

- Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. ...”

- Căn cứ công văn số 6547/BTC-TCT ngày 16/5/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn về chính sách thuế GTGT đối với khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu của nhà chung cư quy định:

“... Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , trong hợp đồng có thỏa thuận chủ đầu tư thu khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ) thì khoản kinh phí bảo trì này chủ đầu tư không phải kê khai, tính và nộp thuế.

Chủ đầu tư thực hiện kê khai, tính nộp thuế (GTGT, TNDN) đối với doanh thu từ bán căn hộ chung cư (không bao gồm khoản kinh phí bảo trì) theo quy định tại Luật thuế GTGT, Luật thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành. ...”

Căn cứ các quy định trên, Cục Thuế TP Hà Nội hướng dẫn về nguyên tắc như sau:

Trường hợp Công ty TNHH MTV Duyên Hải kế thừa quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của Tổng Công ty 319 là chủ đầu tư dự án chung cư cao tầng 16B Nguyễn Thái Học. Trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua có thỏa thuận chủ đầu tư thu khoản kinh phí bảo trì (2% tiền bán căn hộ) giao cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ công tác bảo trì phần sở hữu chung thì khoản kinh phí bảo trì này chủ đầu tư không thực hiện lập hóa đơn GTGT, không phải kê khai, tính và nộp thuế.

Công ty TNHH MTV Duyên Hải căn cứ vào chứng từ thanh toán qua ngân hàng, hợp đồng và hồ sơ tài liệu có liên quan để hạch toán theo quy định.

2. Về nội dung ghi trên hóa đơn đối với từng hộ dân mua nhà và xử lý đối với hóa đơn đã lập:

- Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế GTGT:

+ Tại Điểm a, b Khoản 10 Điều 7 quy định về giá tính thuế:

“10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

…

a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

…

a. 7) Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 1m² nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định từ điểm a.1 đến a.6 nêu trên chia (:) số m² sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.