Giới thiệu về Công văn 7653/CT-TTHT

Công văn 7653/CT-TTHT do Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh ban hành năm 2017 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng liên quan đến chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Văn bản này tập trung làm rõ phương pháp xác định giá tính thuế GTGT, các khoản chi phí được trừ liên quan đến quyền sử dụng đất và nguyên tắc lập hóa đơn, kê khai thuế đối với các doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn.

Các nội dung chính sách cốt lõi của văn bản

Dưới đây là tổng hợp và phân tích chi tiết các quy định về thuế GTGT được hướng dẫn tại Công văn 7653/CT-TTHT:

• - Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với bất động sản:

  Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Quy định này nhằm đảm bảo tính công bằng, tránh đánh thuế trùng lặp lên giá trị quyền sử dụng đất vốn là đối tượng không chịu thuế GTGT theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng.

• - Phương pháp xác định giá đất được trừ cụ thể cho từng trường hợp:
  • Trường hợp được Nhà nước giao đất: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất thực nộp vào ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Trường hợp thuê đất của Nhà nước: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh theo đúng quy định pháp luật.
  • Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Doanh nghiệp không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của hóa đơn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được dùng để giảm trừ khi tính thuế GTGT đầu ra.
• - Quy định về lập hóa đơn và kê khai thuế GTGT:

  Khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp phải lập hóa đơn GTGT theo quy định. Trên hóa đơn phải thể hiện rõ ràng các chỉ tiêu bao gồm: giá chuyển nhượng thực tế, giá đất được giảm trừ theo luật định, giá tính thuế GTGT (sau khi đã trừ giá đất) và số thuế GTGT tương ứng với thuế suất quy định.

• - Nguyên tắc xử lý khi giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng:

  Trong trường hợp giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT của giao dịch đó được xác định bằng không (0). Phần chênh lệch âm (giá đất được trừ chưa sử dụng hết) không được bù trừ vào các hoạt động kinh doanh dịch vụ, hàng hóa khác của doanh nghiệp và không được chuyển sang các kỳ tính thuế tiếp theo để khấu trừ.

Khuyến nghị và lưu ý áp dụng đối với doanh nghiệp

Để đảm bảo tuân thủ đúng hướng dẫn tại Công văn 7653/CT-TTHT và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan như Thông tư 219/2013/TT-BTC, doanh nghiệp cần lưu ý các điểm sau:

• - Hoàn thiện hồ sơ chứng từ: Doanh nghiệp phải lưu trữ đầy đủ các chứng từ nộp tiền sử dụng đất, quyết định giao đất, thuê đất, phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và hóa đơn nhận chuyển nhượng hợp pháp để làm căn cứ giải trình khi cơ quan thuế thanh tra, kiểm tra.
• - Phân bổ chi phí hợp lý: Đối với các dự án xây dựng nhà nhiều tầng, chung cư, doanh nghiệp phải thực hiện phân bổ giá đất được trừ cho từng m2 diện tích sàn xây dựng căn hộ theo đúng phương pháp quy định để tránh việc tính toán sai lệch số thuế GTGT phải nộp.