Tổng quan về Công văn số 2122/TCT-TS về vướng mắc chính sách thu tiền sử dụng đất

Công văn số 2122/TCT-TS do Tổng cục Thuế ban hành nhằm giải quyết các vướng mắc thực tế của các cục thuế địa phương và người nộp thuế liên quan đến chính sách thu tiền sử dụng đất. Văn bản này đưa ra các hướng dẫn chi tiết, thống nhất cách áp dụng quy định pháp luật về đất đai và tài chính đất đai, đảm bảo tính minh bạch, đúng quy định pháp luật và hạn chế thất thu ngân sách nhà nước.

1. Nguyên tắc xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Tổng cục Thuế hướng dẫn cụ thể về việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

• Căn cứ tính tiền sử dụng đất: Việc tính tiền sử dụng đất phải dựa trên diện tích đất được phép chuyển mục đích, mục đích sử dụng đất mới, và giá đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Xác định chênh lệch giá đất: Tiền sử dụng đất được xác định bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch mới (mục đích mới) và tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch cũ (mục đích trước khi chuyển) tại cùng một thời điểm quyết định.
• Xử lý đối với đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng: Trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp sau đó chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất hiện hành tại thời điểm được phép chuyển mục đích.

2. Quy định về khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất phải nộp

Một trong những vướng mắc phổ biến được làm rõ trong công văn là phương thức và nguyên tắc khấu trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

• Điều kiện được khấu trừ: Chủ đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất và tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt thì được khấu trừ số tiền đã ứng vào tiền sử dụng đất phải nộp.
• Mức khấu trừ tối đa: Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được khấu trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp của dự án. Phần chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại (nếu có) chưa được khấu trừ hết sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án.
• Hồ sơ và thủ tục xác định: Cơ quan thuế căn cứ vào văn bản xác nhận của cơ quan tài chính hoặc cơ quan có thẩm quyền về số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã chi trả để thực hiện khấu trừ khi thông báo nộp tiền sử dụng đất.

3. Hướng dẫn về ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất, Tổng cục Thuế đưa ra các chỉ đạo cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình thực hiện:

• Thời hạn thanh toán nợ: Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất phải thanh toán nợ trong thời hạn tối đa là 05 năm kể từ ngày có quyết định ghi nợ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Áp dụng giá đất khi thanh toán nợ: Nếu thanh toán nợ trong hạn 05 năm, người sử dụng đất được thanh toán theo số tiền ghi trên giấy chứng nhận (giá đất tại thời điểm ghi nợ). Trường hợp thanh toán sau 05 năm, tiền sử dụng đất phải nộp được xác định lại theo giá đất tại thời điểm thanh toán nợ.
• Thủ tục xóa nợ: Sau khi người nộp thuế hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan thuế có trách nhiệm xác nhận và phối hợp với cơ quan tài nguyên và môi trường để thực hiện thủ tục xóa nợ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Tăng cường phối hợp giữa Cơ quan Thuế và Cơ quan Tài nguyên và Môi trường

Để đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ và hạn chế sai sót, Công văn nhấn mạnh cơ chế phối hợp liên ngành:

• Luân chuyển hồ sơ địa chính: Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chuyển đầy đủ, kịp thời và chính xác thông tin địa chính sang cơ quan thuế để làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính.
• Giải quyết vướng mắc phát sinh: Trong quá trình xác định tiền sử dụng đất, nếu phát hiện thông tin hồ sơ chưa rõ ràng hoặc có sự mâu thuẫn, cơ quan thuế phải chủ động trao đổi bằng văn bản với cơ quan tài nguyên và môi trường để làm rõ, không tự ý kéo dài thời gian xử lý hồ sơ của người dân.