Nghị định 18/CP được ban hành năm 1995 do Chính phủ ban hành nhằm hướng dẫn chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đây là văn bản pháp lý quan trọng đặt nền móng cho việc quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, xác định rõ quyền tự chủ đi kèm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế, cơ quan nhà nước và đơn vị sự nghiệp tại Việt Nam trong thời kỳ đầu đổi mới.

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Nghị định này quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Đối tượng áp dụng bao gồm các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị - xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân và các tổ chức kinh tế tập thể. Nghị định không áp dụng đối với việc giao khoán đất của các doanh nghiệp nhà nước sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (vốn được thực hiện theo quy định riêng của Chính phủ).

Các trường hợp được miễn nộp tiền sử dụng đất

Nhà nước quy định cụ thể các trường hợp tổ chức được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất nhằm bảo đảm lợi ích công cộng và an ninh quốc gia:

• Đất sử dụng vào mục đích công cộng và lợi ích quốc gia phi thương mại: Bao gồm hệ thống đường giao thông, cầu cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, sông, hồ, đê, đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng, bể nước, giếng nước dùng chung, nơi chứa rác thải chung, hồ thủy điện, nhà máy điện, đường dây tải điện, trạm phát điện, trạm biến thế, các công trình kết cấu hạ tầng, nghĩa trang, nghĩa địa, công trình thủy lợi, công trình nghiên cứu khoa học, công sở (trụ sở cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội) và các trường hợp đặc biệt khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo các quy định chuyên biệt của Chính phủ.

Quy định về thuê đất và nghĩa vụ tài chính của tổ chức thuê đất

Đối với các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất, các nghĩa vụ tài chính và nguyên tắc xác định giá thuê được quy định chặt chẽ:

• Nộp ngân sách và hạch toán: Tiền thuê đất phải được nộp đầy đủ vào Ngân sách Nhà nước và được hạch toán trực tiếp vào giá thành sản xuất kinh doanh của tổ chức thuê đất.
• Phương thức thanh toán: Tiền thuê đất được trả hàng năm. Trường hợp tổ chức trả trước theo định kỳ nhiều năm hoặc trả gọn một lần cho toàn bộ thời gian thuê sẽ được hưởng chính sách giảm giá theo quy định của Bộ Tài chính.
• Thẩm quyền và căn cứ định giá: Bộ Tài chính ban hành khung giá cho thuê đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá này để quy định mức giá cụ thể tại địa phương. Giá thuê đất được quy đổi ra vàng 98% để làm căn cứ thanh toán ổn định cho mỗi lần trả.
• Tính ổn định của giá thuê: Giá thuê đất được giữ ổn định tối thiểu trong vòng 5 năm. Khi thực hiện điều chỉnh tăng, mức tăng tối đa không được vượt quá 15% so với kỳ trước.
• Thời hạn thuê đất: Cơ quan có thẩm quyền giao đất theo Luật Đất đai cũng là cơ quan quyết định cho thuê đất. Thời hạn cho thuê thông thường không quá 50 năm; trường hợp đặc biệt cần thời hạn dài hơn phải do Thủ tướng Chính phủ quyết định nhưng tối đa không quá 70 năm.

Chuyển đổi hình thức sử dụng đất sang thuê đất

Nghị định quy định lộ trình chuyển đổi bắt buộc đối với các tổ chức kinh tế sử dụng đất phi nông nghiệp:

• Các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể đang sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (trừ các trường hợp đặc biệt) đều phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước kể từ ngày 01/01/1995.
• Nếu trước đây tổ chức chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì nay phải nộp tiền thuê đất tính từ ngày 01/01/1995.
• Nếu tổ chức đã nộp tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn tự có (không từ ngân sách) thì số tiền đó được khấu trừ và chuyển tính thành tiền thuê đất kể từ ngày 01/01/1995.

Quy định về góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Việc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh được phân định rõ theo đối tượng và mục đích sử dụng:

• Liên doanh trong nước giữ nguyên mục đích sử dụng đất: Bên góp vốn tiếp tục được Nhà nước giao đất. Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
• Liên doanh trong nước thay đổi mục đích sử dụng đất: Bên góp vốn phải chuyển sang hình thức thuê đất. Giá trị góp vốn được xác định bằng tiền thuê đất trả cho Nhà nước tương ứng với thời hạn liên doanh.
• Liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Bên Việt Nam phải chuyển sang hình thức thuê đất, ghi nhận nợ với ngân sách nhà nước số tiền thuê đất tương ứng với thời hạn liên doanh. Giá trị góp vốn tính theo giá thuê đất áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
• Doanh nghiệp nhà nước thuê đất: Được quyền dùng giá trị thuê đất để góp vốn liên doanh với cả đối tác trong nước và nước ngoài theo khung giá của Bộ Tài chính.

Quy chế thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Để hỗ trợ tiếp cận nguồn vốn, tổ chức được phép thế chấp tại các Ngân hàng Việt Nam theo các nguyên tắc:

• Đối với đất được giao (nông - lâm nghiệp, thủy sản, làm muối): Được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình. Giá trị thế chấp do ngân hàng quyết định nhưng không vượt quá giá trị tài sản hiện có trên đất.
• Đối với đất thuê: Được thế chấp giá trị thuê đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu đã xây dựng trên đất. Giá trị thế chấp không vượt quá tổng giá trị tài sản cộng với tiền thuê đất đã trả trước.
• Xử lý nợ quá hạn hoặc giải thể: Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước phát mại tài sản trên đất để thu hồi nợ. Người mua lại tài sản phát mại sẽ được cơ quan nhà nước xem xét giao đất hoặc làm thủ tục tiếp tục thuê đất.
• Thủ tục bắt buộc: Mọi giao dịch thế chấp và giải trừ thế chấp phải được đăng ký chính thức tại Sở Địa chính địa phương.

Chuyển nhượng công trình xây dựng bằng vốn ngân sách

Đối với tổ chức được giao đất phi nông nghiệp trước ngày 01/01/1995, nếu đã xây dựng công trình bằng nguồn vốn có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, khi thực hiện chuyển nhượng công trình này gắn liền với quyền sử dụng đất thì toàn bộ số tiền chuyển nhượng phải được nộp vào ngân sách nhà nước. Giá chuyển nhượng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền định đoạt.

Quy định về đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại

Đây là một trong những nội dung trọng tâm nhằm thúc đẩy phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất:

• Đối tượng và địa điểm: Các doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn được phép thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại trong phạm vi các khu chế xuất, khu công nghiệp đã được phê duyệt quy hoạch.
• Lựa chọn nhà đầu tư: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu theo quy chế do Tổng cục Địa chính và Bộ Xây dựng ban hành.
• Hợp đồng và đăng ký: Bên xây dựng hạ tầng phải ký hợp đồng cho thuê lại với bên có nhu cầu và tiến hành đăng ký tại cơ quan địa chính địa phương theo mẫu thống nhất của Tổng cục Địa chính.
• Quyền lợi của tổ chức xây dựng hạ tầng: Được thế chấp giá trị cho thuê của các lô đất chưa cho thuê lại để vay vốn; tự thỏa thuận giá thuê lại với khách hàng; được bồi thường thiệt hại thực tế nếu bị thu hồi đất trước hạn; hưởng các ưu đãi pháp lý dành cho khu chế xuất, khu công nghiệp.
• Nghĩa vụ của tổ chức xây dựng hạ tầng: Duy trì chất lượng kết cấu hạ tầng suốt thời gian thuê; nộp tiền thuê đất đầy đủ; sử dụng đúng ranh giới, mục đích; hoàn trả đất và hạ tầng khi hết hạn; bảo vệ môi trường và nộp đầy đủ thuế, lệ phí địa chính.

Hiệu lực thi hành và tổ chức thực hiện

Nghị định 18/CP chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/1995. Các quy định áp dụng cho công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần cũng được áp dụng tương tự đối với các doanh nghiệp tư nhân đã đăng ký theo Luật Doanh nghiệp tư nhân khi được giao hoặc thuê đất. Các Bộ trưởng Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính, Trưởng ban Vật giá Chính phủ và Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra và thi hành nghiêm túc nghị định này.