Nghị định 61-CP được ban hành năm 1994 bởi Chính phủ và do Thủ tướng Võ Văn Kiệt ký ban hành, quy định chi tiết về hoạt động mua bán và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Đây là văn bản pháp lý quan trọng đặt nền móng cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, đặc biệt là chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, thúc đẩy thị trường bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh nhà ở đi vào nề nếp.

Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng

Nghị định này áp dụng đối với các hoạt động mua bán và kinh doanh nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu trên phạm vi cả nước. Đối tượng áp dụng bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở trong nước, và một số trường hợp đặc thù đối với người nước ngoài định cư tại Việt Nam có nhu cầu về nhà ở.

- Quy định chung về giao dịch mua bán nhà ở

Giao dịch mua bán nhà ở theo quy định phải đảm bảo các nguyên tắc pháp lý cơ bản sau:

• Hình thức giao dịch: Việc mua bán nhà ở là quá trình chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua, bắt buộc phải thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản theo đúng quy định pháp luật.
• Điều kiện của bên bán: Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở và là chủ sử dụng hợp pháp của đất ở. Trong trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền hợp pháp được cơ quan Công chứng Nhà nước chứng thực.
• Quản lý giá của Nhà nước: Nhà nước ban hành giá chuẩn tối thiểu đối với nhà ở xây dựng mới, khung giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng và giá chuẩn tối thiểu cho thuê nhà ở để làm căn cứ quản lý thống nhất các hoạt động mua bán, kinh doanh trên thị trường.

- Chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê

Đây là một trong những nội dung cốt lõi của Nghị định nhằm tạo điều kiện cải thiện chỗ ở cho người dân:

• Đối tượng nhà ở được bán và ngoại lệ: Nhà nước thực hiện bán phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê trên tinh thần tự nguyện. Tuy nhiên, không thực hiện bán đối với các loại nhà thuộc quy hoạch xây dựng công trình khác hoặc cải tạo; nhà chuyên dùng đang bố trí tạm làm nhà ở (như khách sạn, nhà nghỉ, trường học, bệnh viện, trụ sở làm việc, kho tàng); và các biệt thự có kế hoạch dùng làm công thự hoặc mục đích khác. Trường hợp không mua, người thuê được tiếp tục thuê; nếu thuộc diện nhà không được bán nhưng có nhu cầu mua thì được xét mua nhà khác và phải trả lại diện tích đang thuê.
• Phương pháp xác định giá bán: Giá bán bao gồm giá nhà ở và giá đất khi chuyển quyền sử dụng. Trong đó, giá nhà được tính dựa trên giá trị còn lại (tỷ lệ chất lượng còn lại so với nhà xây mới do UBND cấp tỉnh quy định) nhân với hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng theo tầng (tầng 1 và nhà 1 tầng áp hệ số 1,2; giảm dần xuống 0,7 đối với tầng 6 trở lên). Giá đất được tính theo vị trí và tầng nhà (nhà 1 tầng hoặc nhiều tầng 1 hộ ở tính 40% giá đất; nhà nhiều tầng nhiều hộ tính 10% giá đất và phân bổ theo hệ số tầng từ 0,7 ở tầng 1 giảm dần xuống các tầng trên).
• Thẩm quyền và tổ chức bán nhà: Bên bán là Giám đốc Công ty kinh doanh nhà đất cấp tỉnh hoặc lãnh đạo UBND cấp huyện (nơi chưa có công ty kinh doanh nhà). UBND cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua đề án bán nhà (riêng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt). Mỗi tỉnh thành lập Hội đồng bán nhà ở để xây dựng đề án, bảng giá và quy chế bán cụ thể.
• Phương thức thanh toán: Thanh toán bằng tiền qua Ngân hàng Nhà nước với thời hạn không quá 10 năm. Lần đầu thanh toán tối thiểu 20%, số còn lại quy ra vàng 98% để trả dần các năm sau (mỗi năm tối thiểu 8%). Nếu trả hết một lần ngay khi ký hợp đồng được giảm 10% giá bán; trả trong vòng 1 năm được giảm 2%. Trường hợp vi phạm thời hạn thanh toán không có lý do chính đáng, bên bán có quyền hủy hợp đồng, phạt 5% giá trị hợp đồng và người mua phải truy nộp tiền thuê nhà để tiếp tục thuê.
• Cấp giấy chứng nhận và sử dụng tiền thu được: Người mua hoàn thành thanh toán và nộp lệ phí trước bạ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Tiền thu được từ bán nhà phải nộp vào Ngân sách Nhà nước, ưu tiên sử dụng để phát triển quỹ nhà ở xã hội, xây dựng nhà cho thuê, cải tạo nhà cấp IV, nâng cấp hạ tầng và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở.

- Quy định về hoạt động kinh doanh nhà ở

Hoạt động kinh doanh nhà ở nhằm mục đích sinh lợi được điều chỉnh chặt chẽ:

• Các hình thức kinh doanh: Bao gồm cho thuê nhà ở; mua bán nhà ở; nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng hạ tầng theo quy hoạch để chuyển quyền sử dụng đất; và thực hiện các dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở.
• Điều kiện chủ thể: Các tổ chức trong nước và cá nhân là công dân Việt Nam định cư tại Việt Nam được phép kinh doanh nhà ở khi thực hiện đầy đủ thủ tục thành lập, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật.
• Nghĩa vụ tài chính và đất đai: Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo Luật Đất đai, sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch và quy trình xây dựng cơ bản. Đồng thời, phải thực hiện đúng chế độ kế toán thống kê và nộp thuế đầy đủ.
• Giá kinh doanh: Giá bán, giá cho thuê và giá dịch vụ do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng. Riêng giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và giá cho thuê đối với người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải tuân thủ các quy định riêng của pháp luật.

- Giao dịch mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh

Áp dụng cho các nhu cầu tiêu dùng, sinh hoạt thông thường của người dân:

• Bản chất giao dịch: Là việc chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất khi bên bán không còn nhu cầu sử dụng (do thừa kế, được biếu tặng, chuyển đi nơi khác) và bên mua có nhu cầu mua để ở.
• Đối tượng tham gia: Các tổ chức trong nước, công dân Việt Nam định cư trong nước. Đặc biệt, cá nhân là người nước ngoài định cư tại Việt Nam được phép mua 01 nhà ở của các doanh nghiệp nhà nước chuyên kinh doanh nhà ở để phục vụ nhu cầu ở của bản thân và gia đình tại nơi định cư.
• Thuế và lệ phí: Các bên có trách nhiệm nộp thuế và lệ phí theo quy định. Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng nhưng không được thấp hơn bảng giá do Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành.

- Công tác quản lý nhà nước về nhà ở

• Phân công trách nhiệm: Bộ trưởng Bộ Xây dựng thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động mua bán và kinh doanh nhà ở trên cả nước. Chủ tịch UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm quản lý trực tiếp tại địa phương.
• Xây dựng bảng giá địa phương: UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất khi chuyển quyền sử dụng, bảng giá nhà xây mới và bảng giá cho thuê tại địa phương dựa trên khung giá của Chính phủ và bảng giá chuẩn tối thiểu ban hành kèm theo Nghị định. Khi giá thị trường biến động từ 20% trở lên, Liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ sẽ trình Chính phủ điều chỉnh kịp thời.
• Quyền mua trước của Nhà nước: Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước có quyền ưu tiên mua trước nhà ở đang giao dịch trên thị trường, đồng thời có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên mua theo đúng hợp đồng đã thỏa thuận trước đó.
• Quản lý dịch vụ và tài chính: Bộ Tài chính hướng dẫn các khoản thu, thuế nộp ngân sách. Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính quy định chi tiết về việc quản lý hoạt động dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở.

Hiệu lực thi hành và Trách nhiệm thực hiện

Nghị định 61-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành (năm 1994). Các quy định trước đây trái với Nghị định này đều bị bãi bỏ. Mọi hành vi vi phạm tùy theo mức độ sẽ bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và Chủ tịch UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thi hành nghiêm túc Nghị định này.