Nghị định 79/2019/NĐ-CP được ban hành bởi Chính phủ và chính thức có hiệu lực từ ngày 10 tháng 12 năm 2019, nhằm sửa đổi Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất. Đây là văn bản pháp lý quan trọng điều chỉnh trực tiếp các quy định về đối tượng, mức ghi nợ, thời hạn, trình tự thủ tục ghi nợ, thanh toán và xóa nợ tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối tượng được phép ghi nợ tiền sử dụng đất

Nghị định quy định cụ thể các đối tượng hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất tái định cư do Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

• Người có công với cách mạng (được xác định theo quy định của pháp luật về người có công).
• Hộ nghèo.
• Hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số.
• Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn hoặc địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mức tiền sử dụng đất ghi nợ và thời hạn trả nợ

• Mức tiền sử dụng đất ghi nợ: Được xác định bằng khoản chênh lệch giữa số tiền sử dụng đất phải nộp khi hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư trừ (-) đi giá trị được bồi thường về đất, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
• Thời hạn trả nợ: Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong thời hạn 05 năm này, hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền chậm nộp.
• Xử lý khi quá hạn 05 năm: Trường hợp sau 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ và tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế. Tiền chậm nộp được tính từ thời điểm hết thời hạn 05 năm được ghi nợ cho đến thời điểm thực tế trả nợ.

Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất

Quy trình ghi nợ tiền sử dụng đất được thực hiện qua các bước chặt chẽ sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân nộp Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất cùng các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ và hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận (bao gồm Quyết định giao đất tái định cư và Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường (gọi chung là Văn phòng).
2. Văn phòng rà soát, kiểm tra hồ sơ và lập Phiếu chuyển thông tin gửi đến cơ quan thuế và các cơ quan liên quan. Phiếu chuyển thông tin phải nêu rõ số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận, đồng thời trả Giấy hẹn cho người dân.
3. Cơ quan thuế xác định và ban hành Thông báo gửi đến hộ gia đình, cá nhân, Văn phòng và cơ quan liên quan trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày ban hành Thông báo. Thông báo phải thể hiện rõ: Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp; Số tiền không được ghi nợ (bằng số tiền bồi thường, hỗ trợ đất được nhận); Số tiền được ghi nợ; Thời hạn nộp tiền không được ghi nợ và thời hạn nộp tiền được ghi nợ (05 năm).
4. Căn cứ Thông báo của cơ quan thuế, hộ gia đình, cá nhân nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ tại kho bạc nhà nước hoặc đơn vị được ủy nhiệm thu, sau đó nộp chứng từ thu tại Văn phòng để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trên Giấy chứng nhận sẽ ghi rõ số tiền sử dụng đất ghi nợ và thời hạn thanh toán).

Trình tự, thủ tục thanh toán và xóa nợ tiền sử dụng đất

• Thanh toán trong hạn 05 năm: Hộ gia đình, cá nhân nộp dần tiền sử dụng đất còn nợ tại kho bạc nhà nước dựa trên Thông báo của cơ quan thuế để đảm bảo hoàn thành toàn bộ nợ khi hết thời hạn 05 năm. Nếu bị mất hoặc thất lạc Thông báo, người dân đến cơ quan thuế để được cấp lại.
• Thanh toán quá hạn 05 năm: Người dân phải đến cơ quan thuế để xác định lại số tiền sử dụng đất còn nợ và tiền chậm nộp phát sinh. Cơ quan thuế ban hành Thông báo ngay trong ngày làm việc với thời hạn nộp tiền vào kho bạc là 30 ngày kể từ ngày ghi trên Thông báo. Nếu quá thời hạn 30 ngày này mà chưa nộp hết thì phải thực hiện xác định lại từ đầu.
• Thực hiện xóa nợ: Sau khi hoàn thành thanh toán nợ, hộ gia đình, cá nhân nộp bản gốc Giấy chứng nhận và bản gốc chứng từ nộp tiền tại Văn phòng để thực hiện xóa nợ. Văn phòng có trách nhiệm rà soát, đối chiếu hồ sơ, thực hiện xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận và trả lại cho người dân ngay trong ngày làm việc.

Quy định về giao dịch quyền sử dụng đất khi còn nợ

• Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất bắt buộc phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ và tiền chậm nộp (nếu có) trước khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà chưa trả hết nợ, người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền sử dụng đất theo quy định.

Quy định xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp ghi nợ trước ngày 10/12/2019

Nghị định đưa ra các phương án xử lý chuyển tiếp chi tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất qua các thời kỳ:

• Trường hợp ghi nợ trước ngày 01/3/2016: Được tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định đúng quy định) đến hết ngày 28/02/2021. Kể từ ngày 01/3/2021 trở về sau, nếu chưa thanh toán hết nợ thì phải thanh toán theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.
• Trường hợp ghi nợ từ ngày 01/3/2016 đến trước ngày 10/12/2019: Tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận (đã xác định theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP) trong thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ. Quá thời hạn 05 năm này thì phải thanh toán số tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.
• Bãi bỏ chính sách hỗ trợ trả nợ trước hạn: Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, Nhà nước không thực hiện hỗ trợ giảm trừ 2%/năm vào tiền sử dụng đất phải nộp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn (05 năm).
• Xử lý nợ ghi bằng vàng hoặc tài sản khác: Đối với các trường hợp ghi nợ trước đây bằng vàng, tài sản hoặc các phương thức khác không phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm ghi nợ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan chức năng xác định lại số nợ bằng tiền theo quy định của pháp luật từng thời kỳ để thực hiện thanh toán, xóa nợ.
• Hạn chế ghi nợ mới cho hồ sơ cũ: Không thực hiện ghi nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc nhận Thông báo của cơ quan thuế trước ngày 10/12/2019 nhưng đến sau ngày này mới nộp Đơn đề nghị ghi nợ, trừ đối tượng là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được ghi nợ quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định này.

Hiệu lực thi hành và trách nhiệm tổ chức thực hiện

• Hiệu lực thi hành: Nghị định 79/2019/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2019. Đồng thời, bãi bỏ hoàn toàn nội dung Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
• Trách nhiệm thi hành: Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và người sử dụng đất chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.
• Trách nhiệm của địa phương: Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm chỉ đạo các cơ quan chức năng khẩn trương rà soát, triển khai và thông báo cụ thể đến từng trường hợp còn nợ tiền sử dụng đất về việc ghi nợ, thanh toán nợ và xóa nợ theo đúng quy định mới.