Quyết định số 14/2023/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận ban hành quy định chi tiết về điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ diện tích đất để tách thành dự án độc lập đối với các khu đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc đối với phần diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng

Về phạm vi điều chỉnh, Quyết định này áp dụng đối với các khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất xen kẽ thuộc các trường hợp sau:

• Diện tích đất do Nhà nước giao để quản lý theo quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai năm 2013.
• Đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích.
• Đất mà người đang sử dụng không có quyền thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật và không có tài sản gắn liền với đất.
• Phần diện tích đất này nằm xen kẽ với phần diện tích đất mà chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
• Quy định này áp dụng cụ thể đối với các dự án đầu tư thuộc nhóm dự án quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013.

Về đối tượng áp dụng, văn bản hướng dẫn trực tiếp đến:

• Các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý về đất đai và đầu tư trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận.
• Các nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 có hoạt động đầu tư tại tỉnh.
• Người sử dụng đất, người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao quản lý và các tổ chức, cá nhân có liên quan khác.

2. Điều kiện và Tiêu chí để tách thành dự án độc lập

Để một phần diện tích đất xen kẽ được tách thành dự án độc lập, khu đất đó phải đáp ứng đồng thời tất cả các điều kiện và tiêu chí sau:

• Phải phù hợp hoàn toàn với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt.
• Phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn mới hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (nếu có) được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Khu đất đề xuất tách thành dự án độc lập phải bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề nhau, không bị chia cắt bởi các thửa đất mà chủ đầu tư dự án chính đã nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn.
• Có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường giao thông hiện trạng hoặc đường giao thông theo quy hoạch có chiều rộng tối thiểu là 6 mét.
• Diện tích khu đất phải đáp ứng quy chuẩn diện tích tối thiểu theo tính chất dự án được quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng hiện hành.
• Việc tách khu đất thành dự án độc lập không được làm ảnh hưởng đến phần diện tích đất còn lại của dự án chính.

Nếu đáp ứng đầy đủ các tiêu chí trên, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, Nhà nước sẽ thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

3. Quy mô và Tỷ lệ diện tích đất tối thiểu để tách dự án

Quyết định phân chia quy mô và tỷ lệ diện tích đất tối thiểu để tách thành dự án độc lập theo hai nhóm dự án cụ thể:

Đối với nhóm dự án thương mại, dịch vụ:

• Tại địa bàn thành phố Phan Rang - Tháp Chàm: Phần diện tích đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập phải chiếm tỷ lệ từ 30% trở lên so với tổng diện tích khu đất đề xuất thực hiện dự án và phải đạt diện tích tối thiểu là 1.000 m2.
• Tại địa bàn các huyện: Tỷ lệ phần diện tích đất đủ điều kiện tách phải từ 40% trở lên so với tổng diện tích khu đất đề xuất thực hiện dự án và phải đạt diện tích tối thiểu là 2.000 m2.

Đối với nhóm dự án không phải là thương mại, dịch vụ:

• Áp dụng chung trên toàn tỉnh: Tỷ lệ phần diện tích đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập phải từ 40% trở lên so với tổng diện tích khu đất đề xuất thực hiện dự án và phải đạt diện tích tối thiểu là 2.000 m2.

4. Thời điểm xem xét tách diện tích đất thành dự án độc lập

Thời điểm để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định việc tách phần diện tích đất xen kẽ thành dự án độc lập được quy định cụ thể cho từng trường hợp:

• Trường hợp nhà đầu tư nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư: Việc xem xét tách đất được thực hiện đồng thời trong quá trình giải quyết thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư có sử dụng đất theo pháp luật về đầu tư.
• Trường hợp nhà đầu tư xin chấp thuận thủ tục nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Thời điểm xem xét thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP).
• Trường hợp dự án thuộc diện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhưng không đủ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất: Việc xem xét tách đất phải được thực hiện trước khi phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất để tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

5. Trách nhiệm tổ chức thực hiện của các cơ quan chức năng

Quyết định phân công nhiệm vụ rõ ràng cho các Sở, ngành và địa phương nhằm đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả trong thực thi:

Sở Tài nguyên và Môi trường:

• Chủ trì, phối hợp tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh giải quyết các thủ tục chấp thuận nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
• Chủ trì phối hợp rà soát hồ sơ đối với các dự án đã được chấp thuận đầu tư trước ngày Quyết định này có hiệu lực nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất để xem xét tách thành dự án độc lập.
• Hướng dẫn, theo dõi, tổng hợp và tham mưu giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.

Sở Kế hoạch và Đầu tư:

• Chủ trì lấy ý kiến các đơn vị liên quan để tham mưu xử lý các trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư và danh mục dự án đấu thầu.
• Phối hợp rà soát các dự án chuyển tiếp và hướng dẫn nhà đầu tư thực hiện các thủ tục về đầu tư song song với việc xác định điều kiện tách đất.

Sở Xây dựng:

• Phối hợp tham gia ý kiến chuyên môn về quy hoạch xây dựng, hạ tầng giao thông, diện tích tối thiểu và đánh giá mức độ ảnh hưởng của việc tách đất đến phần còn lại của dự án.

Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp xã:

• Chỉ đạo cơ quan chuyên môn và Ủy ban nhân dân cấp xã xác định, chịu trách nhiệm về tính chính xác của nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, loại đất, hiện trạng, chủ sử dụng và tài sản gắn liền với đất.
• Phối hợp thực hiện công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách và kịp thời phản ánh các khó khăn, vướng mắc tại địa phương.

6. Quy định chuyển tiếp và Hiệu lực thi hành

Về quy định chuyển tiếp, Quyết định phân loại xử lý đối với các dự án thực hiện trước ngày văn bản có hiệu lực:

• Trường hợp dự án sử dụng đất sản xuất, kinh doanh có phần đất do Nhà nước quản lý hoặc đất công ích đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, nhưng đã có quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất trước ngày Nghị định số 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tiếp tục sử dụng đất đến hết thời hạn được giao hoặc thuê.
• Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất thì phải thực hiện rà soát và áp dụng theo các quy định tại Quyết định này.
• Đối với các dự án đã được chấp thuận đầu tư trong khoảng thời gian từ sau khi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực đến trước ngày Quyết định này có hiệu lực, nếu chưa được giao đất hoặc cho thuê đất thì phải thực hiện theo quy định mới này.

Quyết định số 14/2023/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25 tháng 02 năm 2023. Các cơ quan, đơn vị, địa phương và chủ đầu tư dự án trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận chịu trách nhiệm nghiêm túc thi hành quyết định này.